Analys av AB Sagax

Årtal och kvartal: 2025, Bokslutskommuniké (Q4/Helår)

Företagsbeskrivning

AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidén att investera i kommersiella fastigheter, främst inom segmenten lager och lätt industri. Bolaget har en uttalad strategi att vara en långsiktig ägare ("buy and hold"). Sagax verkar på flera europeiska marknader, där de största segmenten är Finland (27 % av marknadsvärdet), Sverige (22 %), Frankrike (22 %) och Benelux (15 %). Övriga marknader inkluderar Spanien, Tyskland och Danmark. Bolaget har en betydande del av sin verksamhet via joint ventures och intressebolag, såsom Hemsö, Söderport och NP3.

Rekommendation - Kvalitetspremien består i en osäker omvärld

Sagax levererar ett stabilt bokslut för 2025 som präglas av god operativ kontroll och fortsatt tillväxt i förvaltningsresultatet (+3 % för året). Trots ett utmanande år med lägre fastighetsuppvärderingar och negativa valutaeffekter (främst EUR/SEK), visar bolaget prov på en robust affärsmodell med hög uthyrningsgrad (96 %) och inflationsskyddade intäkter.

Rekommendationen baseras på bolagets förmåga att växa kassaflödet även under mer osäkra ekonomiska förhållanden. Nettoinvesteringar på 5,3 miljarder kronor under året bygger framtida kassaflöden, och guidningen för 2026 på 4 500 miljoner kronor i förvaltningsresultat indikerar en fortsatt positiv trend. Jämfört med tidigare perioder har tillväxttakten i förvaltningsresultatet per aktie mattats av något (från tvåsiffriga tal till 4 %), men den finansiella hälsan förblir mycket stark. Sagax är ett kvalitetsbolag för den långsiktige investeraren som söker stabil exponering mot industri- och lagerfastigheter i Europa.

Riktkurs: 277 kr Värderingsintervall: 250 – 305 kr AI Betyg: 🟢

Långsiktiga Mål & Framtidsutsikter

Sagax har tydliga finansiella mål: avkastning på eget kapital ska överstiga 15 % per år över en femårsperiod, och förvaltningsresultatet per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % årligen. Utfallet för 2025 (4 % tillväxt i förvaltningsresultat per aktie) nådde inte det årliga målet, men det femåriga genomsnittet ligger kvar på målnivån 15 %.

Framtidsutsikter: Sannolikheten för att nå målen långsiktigt bedöms som god. VD lyfter fram att bolaget har en stark likviditetsberedskap (10 miljarder i outnyttjade krediter) och god tillgång till kapitalmarknaden (nytt obligationslån om 500 MEUR emitterat i januari 2026). Guidningen för 2026 om 4 500 Mkr i förvaltningsresultat innebär en ökning från 2025 års nivå på 4 442 Mkr, vilket är en försiktig men positiv prognos baserad på nuvarande portfölj.

Externa faktorer som räntor påverkar bolaget, men Sagax har en konservativ finansieringsstrategi med en räntetäckningsgrad på 4,6x, vilket ger god marginal mot bankkrav. Sentimentet i rapporten är präglat av tillförsikt gällande bolagets nisch (lager/lätt industri) där nyproduktionstakten är låg och efterfrågan stabil.

Tillväxtdriven intjäning och skalbarhetens effekter

Hyresintäkterna för helåret 2025 ökade med 8 % till 5 378 Mkr, drivet främst av fastighetsförvärv i Frankrike, Benelux, Spanien och Tyskland samt indexering av hyror. Intäktsbasen är starkt kopplad till euron (79 %), och i jämförbart bestånd ökade intäkterna med 1,8 % justerat för valuta, vilket överstiger den vägda inflationen. Den ekonomiska uthyrningsgraden är stabil på 96 %, men en viss ökning av uppsagda avtal har noterats, vilket dock motverkas av pågående nyuthyrningar.

Gällande marginaler uppgick överskottsgraden till 83 % för helåret, en marginell minskning från 84 % året innan. Detta beror på ökade drifts- och underhållskostnader samt högre fastighetsskatt i takt med att beståndet växer. Kostnaderna i jämförbart bestånd var dock i princip oförändrade i reala termer. Central administration utgjorde 3,5 % av hyresintäkterna, en förbättring från föregående år, vilket indikerar att bolaget drar nytta av skalfördelar när intäktsmassan växer.

Finansiell ställning och kapitalallokering för expansion

Sagax uppvisar en mycket stark balansräkning med en soliditet på 48 % och en belåningsgrad på 44 %. Nettoskulden har ökat till 27,7 miljarder kronor till följd av en hög investeringstakt, men netto skuld/EBITDA på 5,8x ligger väl under bolagets tak på 8,0x. Fastighetsportföljen värderas till 68,3 miljarder kronor och likviditeten är god, vilket bekräftas av en "Baa2" rating från Moody's.

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 3 641 Mkr. Under året investerade bolaget netto 5 272 Mkr, varav merparten gick till förvärv (4 733 Mkr) och resterande till befintligt bestånd. Investeringarna i befintligt bestånd motsvarar cirka 18 % av hyresintäkterna. Investeringsstrategin fokuserar fortsatt på lager och lätt industri med prioritering på marknader som Benelux och Spanien under 2025. Finansieringen sker via kassaflöde, obligationsmarknaden och banklån, med en tydlig strategi att diversifiera portföljen geografiskt. Utdelningen föreslås höjas till 3,70 kr per aktie, i linje med policyn.

Prognos för Hyresintäkter: Stabil tillväxt genom indexering och strategiska förvärv

Försäljningen i ett fastighetsbolag som Sagax utgörs primärt av hyresintäkter. Prognosen för de kommande fem åren baseras på tre huvudkomponenter: indexering av befintliga kontrakt, färdigställande av projekt samt nettoinvesteringar i nya fastigheter.

Efterfrågan på lager och lätt industri bedöms vara fortsatt robust. E-handelns strukturella tillväxt och trenden mot "nearshoring" (att flytta produktion närmare slutmarknaden) driver behovet av denna typ av lokaler i Europa. Sagax höga uthyrningsgrad på 96 % bekräftar att deras bestånd är attraktivt. Med en genomsnittlig återstående avtalstid på 5 år är intäktsströmmarna förutsägbara.

1. Indexering (CPI): En stor majoritet av Sagax hyresavtal är indexerade mot inflationen (KPI). Givet att inflationen i Eurozonen (där 79 % av intäkterna genereras) stabiliseras runt 2–2,5 %, räknar vi med en organisk hyrestillväxt på cirka 2–3 % årligen enbart från prisjusteringar.
2. Förvärv och Investeringar: Sagax har en tydlig tillväxtagenda. Med en stark balansräkning och tillgång till kapitalmarknaden (bevisat genom obligationsemissionen i jan 2026) bedöms bolaget kunna fortsätta investera netto ca 3–5 miljarder SEK årligen. Detta adderar ytterligare tillväxtlager ovanpå indexeringen.
3. Prognos 2026–2030: För 2026 utgår vi från bolagets guidning om ett förvaltningsresultat på 4 500 Mkr, vilket implicit kräver en hyrestillväxt på ca 5–7 % givet kostnadsbilden. Därefter modellerar vi en årlig tillväxttakt på ca 6 % fram till 2030, drivet av en kombination av inflation (2 %) och volymtillväxt genom förvärv (4 %).
4. Terminal Value: I det långa loppet (bortom 2030) antar vi en mer normaliserad tillväxttakt på 2,5 %, vilket motsvarar den långsiktiga inflationen plus en marginell realhyresökning.

Sammantaget ser vi hyresintäkterna växa från dagens 5 378 Mkr till drygt 7 500 Mkr år 2030.

Marginalprognos: Skalbarhet möter kostnadsinflation

För ett fastighetsbolag är EBIT-marginalen (Rörelseresultatet i förhållande till hyresintäkterna) starkt kopplad till överskottsgraden (netto driftöverskott). Sagax har historiskt uppvisat höga marginaler tack vare sin inriktning på "triple-net"-avtal, där hyresgästen ofta står för löpande kostnader.

1. Kortsiktig press (2026–2027): Vi ser en viss marginalpress initialt. Ökade underhållskostnader och fastighetsskatter (som noterades i 2025 års bokslut) kan släpa efter i hyreskompensationen. Vi prognostiserar en EBIT-marginal som ligger kvar strax under 80 % de närmaste åren, då administrationskostnaderna ökar i takt med expansionen till nya marknader som Spanien.
2. Skalfördelar (2028–2030): På medellång sikt slår skalfördelarna igenom. Sagax centrala administration (idag 3,5 % av intäkterna) kommer procentuellt att minska när intäktsbasen växer, då kostnadsmassan för huvudkontor och ledning är relativt fast. Detta bör lyfta EBIT-marginalen marginellt mot 81–82 %.
3. Värdeförändringar exkluderade: Det är viktigt att notera att denna prognos avser justerad EBIT (rensat för orealiserade värdeförändringar på fastigheter), vilket ger en rättvisare bild av den operativa intjäningsförmågan.
4. Stabilitet: Givet den höga andelen kallhyra (där hyresgästen betalar värme/el) är Sagax mindre känsligt för volatila energipriser än bostadsbolag, vilket motiverar en stabil hög marginal över tid.

Terminalmarginalen sätts till 81 %, vilket reflekterar en effektiv förvaltning men tar höjd för att fastighetsbeståndet åldras och kräver visst ökat underhåll över tid.

DCF Värdering

Baserat på prognoserna för intäkter och marginaler, samt bedömningen av bolagets kapitalstruktur, beräknas nutidsvärdet av Sagax framtida kassaflöden. Värderingen utgår från en diskonteringsränta (WACC) på 6,4 %, baserat på en riskfri ränta om 2,5 %, en marknadsriskpremie på 5,5 % och ett beta på 1,1. Kostnaden för skuld antas vara 4,5 %. Riktkursen beräknas genom att summera nutidsvärdet av kassaflödena för prognosperioden (ca 19 000 Mkr) och terminalvärdet (ca 138 000 Mkr), justerat för nettoskulden på 27 700 Mkr.

Prognos avskrivningar, investeringar (CAPEX) och förändringar i rörelsekapital

För att förstå kassaflödet i ett fastighetsbolag måste vi justera traditionella redovisningsmått. Eftersom Sagax redovisar fastigheter till verkligt värde belastar inte avskrivningar resultatet, men vi måste ta hänsyn till det verkliga underhållsbehovet (CAPEX).

1. Avskrivningar

• Prognos 2026–2030 + Terminal: 0 Mkr.
• Motivering: Sagax redovisar enligt IFRS där förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde över resultatrapporten. Inga planenliga avskrivningar görs. Detta är standard för branschen och vi behåller denna nivå i modellen.

2. Investeringar (CAPEX)

• Prognos 2026–2030: 18,0 % av hyresintäkterna.
• Terminal Value: 12,0 % av hyresintäkterna.
• Motivering: Sagax är i en kraftig expansionsfas. Historiskt och under 2025 låg investeringarna på ca 18,2 % av intäkterna (både värdehöjande investeringar och underhåll). Jag prognostiserar att denna nivå håller i sig de kommande fem åren då bolaget fortsätter förädla sitt bestånd. I terminalskedet (evigheten) antar vi att bolaget går in i en mer förvaltande fas med lägre expansionstakt, varför CAPEX justeras ner till en nivå som enbart täcker underhåll och nödvändiga uppgraderingar för att behålla fastighetsvärdet (ca 12 %).

3. Förändringar i Rörelsekapital (NWC)

• Prognos 2026–2030: -0,5 % av omsättningen (negativt tal innebär kassaflödestillskott/låg bindning).
• Terminal Value: 0 %.
• Motivering: Fastighetsbolag har generellt låg bindning av rörelsekapital då hyror ofta betalas i förskott. Sagax visade 2025 en förändring på -0,4 %. Jag bedömer att denna effekt är marginell över tid men att bolaget fortsätter att vara effektivt i sin kapitalbindning. I evighetsfasen (Terminal) antar vi att förändringen är noll, då rörelsekapitalet växer i samma takt som bolaget och nettoeffekten på kassaflödet blir neutral.

Riktkurs: 277 kr

Känslighetsanalys

En DCF är känslig för små förändringar i antaganden. Här ser vi hur värdet påverkas av ändrad WACC och evig tillväxt.

WACC / Tillväxt	2,0 %	2,5 % (Bas)	3,0 %
5,9 %	305 kr	338 kr	382 kr
6,4 % (Bas)	254 kr	277 kr	306 kr
6,9 %	215 kr	232 kr	253 kr

Tabell för prognos av kassaflöden

(Belopp i Mkr)

Post	2026 (P)	2027 (P)	2028 (P)	2029 (P)	2030 (P)	Terminal
Omsättning	5 701	6 071	6 466	6 854	7 231	(Tillväxt 2,5%)
Justerad EBIT	4 504	4 826	5 173	5 517	5 857
Skatt på EBIT (16%)	-721	-772	-828	-883	-937
NOPAT	3 783	4 054	4 345	4 634	4 920	5 166
Återläggning Avskrivn.	0	0	0	0	0	0
Förändring NWC	29	30	32	34	36	0
CAPEX	-1 038	-1 105	-1 177	-1 247	-1 316	-908*
Fritt Kassaflöde (FCF)	2 774	2 979	3 200	3 421	3 640	4 258
Diskonteringsfaktor	0,94	0,88	0,83	0,78	0,73
Nuvärde av FCF	2 608	2 622	2 656	2 668	2 657

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka investerat kapital. Inget material ska ses som personliga investeringsrekommendationer eller investeringsrådgivning.