Analys av Agat Ejendomme A/S

Årtal och kvartal:

2025, Q3 (period 1 feb – 31 okt 2025)

Företagsbeskrivning

Agat Ejendomme A/S är ett danskt fastighetsbolag huvudsakligen verksamt inom förvaltning och utveckling av handelsfastigheter och shopping- samt outletcenter. Den operativa verksamheten utgörs idag främst av fem fastigheter: Sillebroen Shopping (Frederikssund), BROEN Shopping (Esbjerg, JV), Outlet Arena Moravia (Ostrava, Tjeckien), en butiksegendom i Brønderslev samt ett bostadshus i Holbæk. Geografiskt ligger tyngdpunkten i Danmark, men bolaget har även exponering i Polen, Tjeckien och Lettland.

Affärsmodellen består av två ben:

1. Ejendomsportefølje (90,7% av balansen, 5 fastigheter, huvudsakligen shopping-/outletcentrum)
2. Restaktiviteter (9,3% av balansen, främst mark och projektutveckling – dessa avyttras successivt)

Förutom egen förvaltning och utveckling av portföljen deltager Agat även i joint ventures – främst BROEN Shopping (där Agat har 35% och CapMan 65%).

Rekommendation

AI Betyg: Gul 🟡

Bolaget har förbättrat sina finansiella resultat kraftigt jämfört med fjolåret (från stor negativ resultateffekt av värdenedskrivningar 2024 till positivt nettoresultat 2025). Soliditeten är hygglig (35,8 %) och det finns potential i fastighetsportföljen om trenden med ökad investeraraptit för retail/logistik håller i sig. Samtidigt är kassaflödet svagt och likviditetsberedskapen beroende av försäljningar av mark/projekt utanför kärnverksamheten. Bolaget är fortsatt relativt högt belånat och är känsligt för räntor och konjunktur, särskilt då utlejningsgraden är ca 90 % och exponeringen mot retail är betydande. Skulle marknaden för shoppingcenter vända ytterligare upp, kan värden öka, men osäkerheten kvarstår kring värdeutveckling, förmågan att avyttra restportföljer och långsiktig uthållig lönsamhet. Sammantaget är bolaget varken i tydlig turn-around eller i direkt riskzon – vilket motiverar gult betyg.

Långsiktiga Mål & Framtidsutsikter

Mål: Ledningen har ett soliditetsmål om minst 30 % samt löpande målsättning att förbättra driften i bef. portfölj och successivt avveckla restaktiviteterna. Operativt vill man behålla eller öka ägarandelen i nyckelportföljer under förutsättning att finansiering kan ordnas. Ingen guidning om utdelning förefaller utfäst.

Framtidsutsikter:

• Koncernresultat före värdeförändringar och skatt guidar för helåret 2025/26 till DKK 4–8 mnkr (jämfört med DKK 9,0 mnkr redan Q1-Q3; guidningen verkar försiktig pga väntade negativa restaktiviteter Q4).
• Bolaget anser att marknadsvillkoren för retail/fastigheter stabiliserats och att shoppingcenter långsamt verkar bli attraktivare investeringscase igen, men karta och vägledning är fortsatt osäker – särskilt beroende av konsumtionsnivå, makroekonomiska konjunkturförändringar och geopolitiska risker.
• VD:s tonläge är betydligt mer optimistiskt nu än 2024, då stora nedskrivningar påverkade resultaträkningen negativt. Värdeförändringarna är svagt positiva nu.
• Osäkerhetsfaktorer är bland annat restaktiviteter (oplanerade mark-/projektsförsäljningar) och att vissa fastigheter har svagare uthyrningsgrad.
• Externa faktorer som räntor/inflation är fortsatt betydande riskfaktorer liksom retail-exponeringen. Jämfört med konkurrenter/marknad är Agat i en stabiliseringsfas men går inte lika starkt som vissa logistik- eller bostadsriktade fastighetsbolag i Norden.

Försäljning

Omsättningen ökade marginellt till DKK 53,9 mnkr (från 52,4) för Q1-Q3. Huvuddelen utgörs av lejeindtægter (51,2 Mkr), i övrigt mindre intäkter från tjänster och markförsäljning. Nettolejeindtægterna minskade något till DKK 32,2 mnkr (från 33,0) pga tillfällig tomgång och engångskostnader vid hyresgästsutbyte – dock var portföljdriften ändå förbättrad mot fjolåret.

Portföljen är starkt koncentrerad: shopping/outlet står för hela 97,9 %, retail och bostäder för resterande del.

• Portföljen har 90 % uthyrningsgrad (BROEN Shopping JV t.o.m. 93 %).
• Inga större förändringar i portfölj eller regiofördelning under året.
• Störst uthyrningsrisk är butik i Brønderslev (endast 52 % uthyrd).

Relativt branschen är tillväxtutsikterna avhängiga shoppingcentrum-marknaden som är mer volatil än logistik/bostäder.

Marginaler

EBIT för Q1-Q3 2025/26 blev DKK 18,2 mnkr (kraftig förbättring från -50,8 ifjol, drivet av avsaknad av nedskrivningar men också stabilare drift). Bruttomarginal inkl. JV steg till 57,3 % (24,6 / 53,9). Överhead-kostnader är fortsatt stabila. Värdeförändringar bidrog marginellt positivt (2,0 + 0,9 i JV), jämfört med -64,2 mnkr 2024.

EBIT-marginal 33,8 % (18,2 / 53,9) – väsentligt bättre än 2024, men ej i nivå med de fastighetsbolag med mycket låg tomgång och stabiliserade hyror (t.ex. dansk logistik eller prime kontor som ofta når 50%+ under goda år). Underliggande drift är dock i linje med bolagets riskprofil och marknad.

Balansräkning

Total balans: DKK 781,4 mnkr per 31/10-25 (jämfört med 771,1 i jan). Fastighetsportfölj 90,7 %, grunder/restaktiviteter 9,3 %.

• Soliditet: 35,8 % (i linje med mål)
• Nettoskuld: DKK 381,2 mnkr – skuldnivån är hög och skulle kunna bli utmanande om räntor stiger kraftigt
• Portföljvärde: DKK 564,7 mnkr (direktägda) + 193,7 i JV.
• Eget kapital: DKK 279,4 mnkr
• Likvida medel: DKK 14,1 mnkr – svagt, men stärks om väntade mark- och projektförsäljningar går igenom
• Kapitaljustering (stora reservöverföringar pga aktiekapitalnedsättning; påverkar inte röstandelar.)

Jämfört med andra mindre nordiska fastighetsbolag (t.ex. norska Entra, svenska Diös, etc.) är Agats balansräkning relativt skuldsatt, men risken är delvis mitigierad av fokus på avyttring av icke-kärnfastigheter.

Kassaflöde

Kassaflödet för Q1-Q3 2025/26 är svagt negativt: -4,7 Mkr (mot -16,3 i fjol).

• Pengar från driften: +4,5 Mkr (ned från 5,6)
• Investeringar (capex, ink JV): -7,5 Mkr (ökade investeringar mot föregående år)
• Finansierings-cash flow: -1,7 Mkr (huvudsakligen skuldneddragningar)

Avskrivningar/försäljning/kapital: Av-/nedskrivningar marginella (0,8 Mkr, ca 1,5 % av oms), förändring rörelsekapital uppskattad tillgänglig enligt not över räkningen, capex ca 4-8 % av oms.

Framåt är positivt kassaflöde avhängigt av genomförande av planerade mark-/projektsförsäljningar samt fortsatt stabil hyresmarknad.

Investeringsstrategi

Strategin är att koncentrera kapital och resurser till befintlig kärnportfölj, förbättra uthyrningen/drift och successivt avyttra "restaktiviteter". Exempel på pågående investeringar:

• Smärre capex i ombyggnad/uppgradering av butiker och centrum (t.ex. Sportmaster/Sillebroen)
• Potential att utöka bostadsdelen i Sillebroen genom ny lokalplan; kan tillföra mer värde på sikt
• Har ambition att eventuellt öka ägarandelen i BROEN Shopping JV beroende på finansiering/villkor

Investeringarna finansieras nästan helt via omställning/omplacering av kapital och mindre krediter. Inga större nyemissioner, men kapitalökning kan bli aktuell på sikt om försäljningarna av restportföljen skulle dra ut på tiden.

Nyckeltal

Nyckeltal	Q1-Q3 2025/26	Q1-Q3 2024/25	R12/Helår 24/25	Kommentar
Omsättningstillväxt	+2,9 %	n/a	n/a	Stabilt
EBIT-marginal	33,8 %	-97 %	-74 %	Kraftig förbättring (engångseffekter 2024)
Nettoskuld	381 Mkr	371 Mkr	374 Mkr	Hög, men något kontrollerad
Soliditet/kapitalstruktur	35,8 %	35,2 %	34,7 %	I nivå med mål
Avskrivningar/oms	1,5 %	1,3 %	1,2 %	Mycket lågt
Capex/oms	ca 8 %	n.a.	n.a.	Ökar något
Rörelsekapital/oms	ca +7 %	+9 %	n.a.	Normaliserad nivå
ROE, R12	4,4 %	-18,5 %	-21,1 %	Återgång till plus
EPS DKK	0,1	-0,5	-0,5	Förbättrad
Utestående aktier	117,8 M	117,8 M	117,8 M	Oförändrat

Generellt har bolaget rört sig mot förbättrad lönsamhet och struktur, men värderingen på börsen (P/B 0,5) signalerar fortsatt skeptisk marknadssyn. Jämfört konkurrenter är rörelsemarginal låg för fastighetsbolag – och finansieringskostnader spelar en stor roll.

Innovation & Teknik

Ingen teknisk "moat" eller innovationsfördel. Fastighetsbolaget arbetar dock aktivt med modernisering av sina centrum: t.ex. uppgraderar Sillebroen till "version 2.0" och försöker attrahera varumärken samt anpassar mix utifrån detaljhandelstrender. Ej betydande satsningar på egenutvecklad proptech, AI, automatisering osv – relaterat till branschen normalt. Projekten är dock flexibla nog att tillåta vissa bolagsutvecklande investeringar, t.ex. möjlighet till bostäder i framtiden på handelsmarken. Inga större utmärkelser eller bevis på tekniskt försprång.

Kuriosa

Agat Ejendomme har under tidigare namn (TK Development) varit en av Nordens större projektutvecklare av fastigheter och var pionjär på detaljhandelscentra i Östeuropa redan på 1990-talet. Namnbytet speglar skiftet från utvecklare till mer förvaltande bolag. Bolaget har också byggt markanta landmärken som Sillebroen Shopping och BROEN Shopping i Danmark.