Analys av Agat Ejendomme A/S

Årtal och kvartal: År 2026/27, Halvår 1 (H1)

Företagsbeskrivning

Agat Ejendomme A/S är ett danskt fastighetsbolag fokuserat på kommersiella fastigheter. Bolagets kärnverksamhet är ägande, drift och optimering av shopping- och outletcenter i Danmark samt Tjeckien. Fastighetsportföljen utgör 88,5 % av koncernens balansomslutning. Bolaget har även kvarvarande restaktiviteter (11,5 % av balansen) bestående av byggrätter och mark i Danmark (Randers, Aalborg), Polen och Lettland, vilka är under avveckling för att renodla verksamheten och frigöra likviditet.

Rekommendation - Transformativ fas med hög risk och potential

Agat Ejendomme befinner sig mitt i en strategiskt avgörande och transformativ fas, men med fortsatt betydande finansiella utmaningar. Förvärvet av CapMans 65-procentiga andel i BROEN Shopping är ett viktigt steg mot att bli ett renodlat fastighetsbolag, vilket väntas stärka det årliga resultatet före skatt med 9–11 miljoner DKK. Positivt är även att bolaget säkrat en förlängning av Sillebroen-finansieringen (378 MDKK) till 2031 samt stark uppbackning för den kommande företrädesemissionen på 50,9 MDKK.

Samtidigt har räntekostnaderna stigit kraftigt efter att ett större lån övergått till rörlig marknadsränta, vilket pressar halvårsresultatet. Likviditeten är ansträngd, och bolagets framtida överlevnad och tillväxt är starkt beroende av en framgångsrik emission samt löpande försäljningar av restaktiviteter (vilket framhölls som en risk i rapporten). Investerare bör därför avvakta tills nyemissionen och BROEN-förvärvet är helt slutförda under hösten 2026.

Riktkurs: 4,17 DKK per aktie Värderingsintervall: 3,45 DKK - 5,06 DKK AI Betyg: 🟡

Långsiktiga Mål & Framtidsutsikter

Strategiska och finansiella mål: Bolagets övergripande mål är en total transformation till ett renodlat fastighetsbolag med fokus på danska köpcentrum. Ett centralt finansiellt mål är att hålla en soliditet på minst 30 % på koncernnivå (uppgick till 34,5 % per den 31 juli 2026). Det finns strikta utdelningsbegränsningar kopplade till Sillebroen-finansieringen; utdelning får inte lämnas förrän skulden understiger 350 MDKK, och begränsningarna upphör helt först när skulden understiger 250 MDKK.

Framtidsutsikter och guidning:

• Guidning utan BROEN-förvärv: Ledningen bibehåller förväntningarna om ett helårsresultat före värderegleringar och skatt på 1–4 MDKK (omsättning förväntas uppgå till 70–80 MDKK).
• Guidning med BROEN-förvärv: Om förvärvet slutförs i slutet av september 2026, höjs prognosen för resultatet före värderegleringar och skatt till 4–7 MDKK för helåret 2026/27.
• Trender och externa faktorer: Det operativa sentimentet i de fysiska köpcentren är relativt stabilt med god besöksutveckling. Den stora motvinden är ränteutvecklingen som slagit hårt mot räntekostnaderna. Koncernen är direkt beroende av löpande försäljningar av restaktiviteter för att inte drabbas av likviditetsbrist.

Potentiella triggers för aktien:

• Slutförandet av företrädesemissionen på upp till 50,9 MDKK under hösten 2026.
• Formellt genomförande av förvärvet av resterande 65 % av BROEN Shopping A/S.
• Avyttring av de kvarvarande utländska marktillgångarna.

Försäljning och Resultatutveckling - Engångsposter driver topline medan räntor pressar sista raden

Nettoomsättningen för H1 2026/27 ökade med 21,5 % till 43,0 MDKK. Kärnhyresintäkterna var stabila men saknade organisk tillväxt på grund av ökad tomgång. Tillväxten drevs helt av engångsförsäljningar i restportföljen (byggrätter). Rörelseresultatet (EBIT) ökade till 10,8 MDKK, motsvarande en EBIT-marginal på 25,1 %. Trots en förbättrad EBIT sjönk resultatet före skatt till 2,9 MDKK, pressat av en fördubbling av nettofinansieringsutgifterna till -7,9 MDKK efter att Sillebroen-lånet övergått till rörlig ränta. Detta blottar bolagets höga räntekänslighet.

Finansiell Ställning och Kassaflöden - Ansträngd likviditet inför nyemission

Balansomslutningen uppgick till 781,6 MDKK, med investeringsegendomar (554,3 MDKK) som största post. Den räntebärande nettoskulden steg till 399,2 MDKK och kassan var endast 6,2 MDKK. Soliditeten ligger stabilt på 34,5 %, över det interna målet på 30 %, men likviditeten är ansträngd inför nyemissionen. Det löpande kassaflödet uppgick till 6,6 MDKK (15,3 % av omsättningen). Investeringsstrategin är nu helt inriktad på att optimera de danska köpcentren, där förvärvet av BROEN Shopping (finansierat via nyemission och lån) och "Sillebroen version 2.0" är högsta prioritet.

Försäljningsprognos: Konsolidering av kärnportföljen och utfasning av engångsintäkter

Som ett fastighetsbolag under transformation måste vi dela upp Agat Ejendommes intäktsbas i två delar: kärnverksamheten (hyresintäkter från danska och tjeckiska köpcentrum) och restaktiviteter (försäljning av mark och byggrätter). Efterfrågan på bolagets kärnprodukt, kommersiella butikslokaler, bedöms vara stabil men mogen. Fysisk detaljhandel pressas strukturellt av e-handel, men Agat uppvisar god motståndskraft tack vare starka ankarhyresgäster (exempelvis dagligvaruhandlare som Føtex) vilket bibehåller besöksflöden.

Försäljningstillväxten de kommande åren kommer primärt att drivas av strukturella förändringar i portföljen snarare än stark organisk efterfrågan. Det stundande förvärvet av de resterande 65 procenten i BROEN Shopping innebär att detta center kommer att helkonsolideras i resultaträkningen (från att tidigare redovisats som joint venture), vilket kommer ge ett kraftigt lyft i nettoomsättningen under prognosens första år. Samtidigt kommer avyttringen av restaktiviteterna (främst i Lettland, Polen och Randers) att skapa volatila engångsintäkter under de närmaste 1–2 åren, för att därefter helt försvinna.

När restportföljen är avvecklad och bolaget är ett renodlat fastighetsbolag (år 3-5), förväntas försäljningstillväxten spegla indexeringar av hyresavtal (KPI) samt marginella förbättringar i uthyrningsgrad, särskilt genom projektet "Sillebroen version 2.0". Den eviga tillväxten (terminal value) sätts till försiktiga 2,0 %, vilket i linje med långsiktig inflationsförväntan speglar den defensiva men lågväxande naturen i fastighetsförvaltning.

Marginalprognos: Skalbarhet i en renodlad fastighetsmodell

Bolagets EBIT-marginal låg under det senaste halvåret på 25,1 %, tyngd av centrala administrationskostnader i förhållande till en relativt liten konsoliderad hyresbas samt en lägre lönsamhet i restportföljens engångsförsäljningar. När Agat nu övergår till att bli ett renodlat fastighetsbolag är den underliggande bruttomarginalen på hyresintäkter (driftnettot) mycket god.

Framöver förväntas EBIT-marginalen stärkas avsevärt. Det primära skälet är operationell hävstång: när BROEN Shopping konsolideras fullt ut ökar intäktsbasen kraftigt, medan de centrala administrationskostnaderna hålls relativt konstanta. Under de första två åren hålls marginalen delvis tillbaka av att intäktsmixen fortfarande innehåller lägre marginaler från avvecklingen av mark och byggrätter. Från år 3 och framåt, när dessa är borta och bolaget enbart förvaltar optimerade köpcentrum, förväntas EBIT-marginalen stabiliseras på nivåer kring 45–48 %, vilket är normaliserat för ett kommersiellt fastighetsbolag exklusive värdeförändringar.

DCF Värdering

För ett renodlat fastighetsbolag är kassaflödesdynamiken ofta stabil, men historiken för Agat har präglats av transaktioner och projektutveckling. Baserat på övergången till förvaltning görs följande prognoser:

• Avskrivningar: Vi prognostiserar att dessa gradvis stabiliseras runt 1,0 % under prognosperioden när kassaflödena blir mer förutsägbara.
• Investeringar (CAPEX): I takt med att portföljen konsolideras räknar vi med att CAPEX matchar avskrivningarna (1,0 % av omsättningen) i det eviga normaliserade läget.
• Rörelsekapital (NWC): När bolaget nu fasar ut restportföljen kommer rörelsekapitalbindningen att minska drastiskt. Vi fasar ut den negativa effekten under år 1 och 2, och antar en rörelsekapitalförändring på 0 % från år 3.

Riktkurs: 4,17 DKK per aktie

Känslighetsanalys (Värde per aktie i DKK)

Känslighetsanalysen visar hur riktkursen påverkas av förändringar i WACC och evig tillväxt.

WACC / Evig tillväxt	1,0 %	1,5 %	2,0 %	2,5 %	3,0 %
5,5 %	4,85	5,45	6,22	7,24	8,67
6,0 %	4,07	4,51	5,06	5,74	6,65
6,5 %	3,42	3,76	4,17	4,66	5,26
7,0 %	2,87	3,14	3,45	3,82	4,26
7,5 %	2,40	2,62	2,86	3,14	3,47

Kassaflödesprognos

Nedan presenteras den detaljerade kassaflödesprognosen (alla belopp i MDKK).

Kassaflödespost	År 1	År 2	År 3	År 4	År 5	Evigt Värde (Terminal)
Omsättning	124,7	112,2	115,0	117,3	119,7	122,1
EBIT	39,9	42,6	51,8	54,5	56,3	58,6
Skatt (22 %)	-8,8	-9,4	-11,4	-12,0	-12,4	-12,9
NOPAT (EBIT efter skatt)	31,1	33,2	40,4	42,5	43,9	45,7
Avskrivningar	1,4	1,2	1,1	1,2	1,2	1,2
Investeringar (CAPEX)	-1,2	-1,1	-1,1	-1,2	-1,2	-1,2
Förändring i rörelsekapital	-4,5	-2,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Fritt kassaflöde (FCFF)	26,8	31,3	40,4	42,5	43,9	45,7

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka investerat kapital. Inget material ska ses som personliga investeringsrekommendationer eller investeringsrådgivning.