Analys av Atrium Ljungberg

Årtal och kvartal: År 2026, Kvartal Q3

Företagsbeskrivning

Atrium Ljungberg är ett av Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag med fokus på att äga, förvalta och utveckla sammanhängande stadsmiljöer. Bolagets fastighetsbestånd är starkt koncentrerat till tillväxtregioner, där Stockholm utgör den dominanta marknaden med 82 % av fastighetsvärdet, följt av Uppsala (10 %), Göteborg (4 %) och Malmö (4 %). Portföljen värderas till totalt 62,4 miljarder kronor och är uppdelad i kontor (66 %), handel (20 %), bostäder (3 %) samt projekt och mark (12 %). Affärsmodellen bygger på ett långsiktigt ägande kombinerat med en stark, intern projektutvecklingsorganisation. Prioriterade utvecklingsområden inkluderar expansiva nav i Stockholm såsom Sickla, Slakthusområdet, Hagastaden och Slussen.

Rekommendation - Strukturell medvind och hög kvalitet till historisk rabatt

Atrium Ljungberg uppvisar en betydande operativ och finansiell motståndskraft i ett makroekonomiskt utmanande klimat präglat av höga marknadsräntor. Bolagets tillfälligt förhöjda belåningsgrad är ett resultat av värdeskapande strategiska förvärv i Hagastaden, vilka redan är delvis avyttrade till Besqab med kommande frånträden, vilket säkerställer kommande likviditetstillskott och starkare balansräkning. Kreditbetyget Baa2 med stabil utsiktsbild från Moody’s bekräftar stabiliteten, stödd av en låg genomsnittsränta. Fastighetsportföljens inriktning mot moderna och miljövänliga ytor gynnas av marknadens "flight to quality"-trend. Riktkurs: 44,51 SEK Värderingsintervall: 35,00 - 55,00 SEK AI Betyg: 🟢

Långsiktiga Mål & Framtidsutsikter

Bolagets övergripande mål är att över tid leverera en avkastning på eget kapital om minst 10 %. De rigorösa finansiella riskbegränsningarna slår fast att belåningsgraden maximalt får uppgå till 45 % och att räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0. Bolaget tillämpar en utdelningspolicy där cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet delas ut till aktieägarna, och investeringsstrategin medger årliga investeringar motsvarande cirka 5 % av bolagets totala fastighetsvärde utan att riskera belåningsgraden över tid.

Framtidsutsikterna präglas av trenden "flight to quality", där efterfrågan alltmer styrs mot moderna, flexibla och miljöcertifierade kontor i strategiska lägen. Med 94 % av projektportföljen belägen vid befintlig eller framtida tunnelbana i Stockholm, är bolaget exceptionellt välpositionerat. Det förväntas även att sysselsättningstillväxt i kombination med ett begränsat nettotillskott av nya kontorsytor (2026–2028) kommer att dämpa framtida vakanstryck. Viktiga triggers för framtiden inkluderar de likviditetsförstärkande frånträdena till Besqab (december 2026 och augusti 2027), slutförandet av kassaflödesgenererande projekt såsom Söderhallarna och Slakthusområdet, samt potentiella styrräntesänkningar från Riksbanken som gynnar sektorn som helhet.

Intäktsutveckling och Operationell Lönsamhet

Hyresintäkterna i Q3 2026 ökade med 3,4 % till 761 mkr, och för niomånadersperioden landade tillväxten på 4,3 %. Denna uppgång drivs primärt av färdigställda projektfastigheter och integreringen av coworkingbolaget A House. I det jämförbara beståndet noterades dock en negativ tillväxt om -1,3 % hittills i år, orsakad av tidigare avflyttningar (främst inom kontor) som ännu inte ersatts av nya hyresgäster, vilket resulterat i en viss tröghet. Nettouthyrningen för kvartalet förblev positiv på 2 mkr, vilket indikerar en stabil men avvaktande hyresmarknad.

På marginalsidan uppvisade bolaget en överskottsgrad på 72,7 % (74,8 %) i kvartalet. Marginalpressen härrör från att de uppkomna vakanserna inte medför en proportionerlig minskning av förvaltningskostnaderna, i kombination med inflationsdrivna kostnadsökningar för uppvärmning, snöröjning och avsättningar för kundförluster. Driftöverskottet backade därmed något med -2,3 % under tredje kvartalet. Samtidigt pressades dotterbolaget TL Byggs resultat till -2 mkr till följd av lägre lönsamhet i pågående entreprenader.

Finansiell Position och Expansiv Projektutveckling

Bolagets balansomslutning har expanderat till 66 725 mkr, drivet av strategiska tillgångsförvärv och ett intensivt investeringstempo. Belåningsgraden uppgick till 44,5 %, vilket ligger tätt inpå det finansiella taket på 45 %. Denna ökning bedöms dock vara av övergående karaktär, tätt kopplad till förvärvet av byggrätten Stanford i Hagastaden. Med en räntebärande skuld på 27 820 mkr och en nettoskuld/EBITDA på 13,7 ggr är balansräkningen ansträngd men solid, förstärkt av en räntetäckningsgrad på 2,8 och en hög andel obelånade tillgångar (69 %).

Kassaflödet från den löpande verksamheten är mycket starkt och utgör 41,7 % av nettoomsättningen (1 135 mkr). Det täcker dock inte de exceptionellt höga kapitalutgifterna (CAPEX) för projektutvecklingen som uppgick till 1 896 mkr under perioden, varför differensen finansieras genom extern upplåning – företrädesvis via grön finansiering som utgör 85 % av skuldportföljen. Investeringsstrategin är strikt inriktad på värdeskapande projektutveckling framför lågavkastande förvärv, med målet att generera en projektvinst på minst 20 %. För närvarande uppgår återstående investeringsvolym i de sex pågående projekten till 5,7 mdkr av totalt 9,2 mdkr, med en förväntad vinstmarginal på 19 %.

Hyresintäktsutveckling och Marknadsefterfrågan (Försäljningsprognos)

Som ett renodlat fastighetsbolag utgörs Atrium Ljungbergs "försäljning" primärt av hyresintäkter från kommersiella fastigheter. Efterfrågan drivs av den starka strukturella trenden "flight to quality", där hyresgäster i allt högre utsträckning premierar moderna, flexibla och miljöcertifierade kontor i kollektivtrafiknära lägen (exempelvis Sickla och Slakthusområdet). Även om det befintliga beståndet uppvisat en viss negativ nettouthyrning på grund av historiska avflyttningar, ser vi att det låga framtida utbudet av nyproducerade kontorsytor i Stockholm (2026–2028) kommer att driva upp hyresnivåerna och fylla bolagets vakanser. Vidare bidrar detaljhandelssegmentet positivt med en återhämtning i omsättning, och nyligen återöppnade projekt som Söderhallarna (Q4 2026) adderar omedelbara kassaflöden.

För 2027 prognostiseras en hyresintäktstillväxt på 3,5 %. Tillväxten hålls tillbaka något kortsiktigt av kvarvarande vakanser från föregående år, men stöttas av den rullande indexeringen av hyresavtalen. Under 2028 och 2029 (4,5 % respektive 4,0 %) förväntas en acceleration när stora volymer från projektportföljen, inte minst i Slakthusområdet och Hagastaden, färdigställs och övergår till förvaltning. Dessutom bör integreringen av coworking-aktören A House driva upp hyresvärdet per kvadratmeter, om än med högre omsättningshastighet. Tillväxten normaliseras därefter kring 3,0 % under 2030 och 2031 i takt att projektvolymerna i relation till det då mycket större totalbeståndet minskar. Det eviga värdet (terminal value) sätts till 2,0 %, vilket harmoniserar med Riksbankens inflationsmål och den långsiktiga förväntade BNP-tillväxten, vilka historiskt dikterar den långsiktiga hyresutvecklingen.

Utveckling av Överskottsgrad (Marginalprognos)

I ett fastighetsbolag översätts den traditionella EBIT-marginalen bäst till överskottsgraden (driftöverskott dividerat med hyresintäkter), vilket är det absolut viktigaste lönsamhetsmåttet på fastighetsnivå innan centrala administrations- och räntekostnader dras av. Under 2026 har marginalen pressats nedåt mot 71,4 % på grund av tomma ytor (som inte genererar intäkter men bär fasta kostnader) samt inflationsdrivna kostnadsökningar för uppvärmning och underhåll.

För 2027 förväntas överskottsgraden stabiliseras på 71,5 %. Initiala uppstartskostnader för färdigställda projekt samt den ökade andelen coworking (som strukturellt har en lägre överskottsgrad än traditionella kallhyror på grund av högre tjänsteinnehåll) håller tillbaka marginalexpansionen. Från 2028 till 2031 förväntas en successiv marginalförstärkning upp mot 73,0 %. Denna marginalexpansion drivs av en tydlig operationell hävstång: när vakansgraden sjunker till följd av det strama kontorsutbudet i Stockholm, faller intäktsökningen nästan oavkortat ned till driftöverskottet. Därtill består en allt större del av Atrium Ljungbergs portfölj av nyproducerade, miljöcertifierade fastigheter, vilket strukturellt sänker de löpande driftskostnaderna (främst energi). Den eviga marginalen antas plana ut på 73,0 %, vilket reflekterar en modern fastighetsportfölj i prime-lägen, balanserad mot det faktum att fastigheter över tid alltid kräver ett visst underhåll för att behålla sin "flight to quality"-status.

Prognostabell

År	Hyresintäktstillväxt (%)	Överskottsgrad / Fastighets-EBIT (%)
2027	3,5 %	71,5 %
2028	4,5 %	72,0 %
2029	4,0 %	72,5 %
2030	3,0 %	72,8 %
2031	3,0 %	73,0 %
Terminal Value	2,0 %	73,0 %

DCF Värdering

Atrium Ljungbergs investeringstunga fas reflekteras tydligt i kassaflödesmodelleringen. Avskrivningarna hålls låga och stabila på omkring 0,4 % av omsättningen (avseende inventarier och nyttjanderätter), medan kapitalutgifterna (CAPEX) beräknas vara exceptionellt höga under 2027–2028 (65–75 % av hyresintäkterna) till följd av stadsutvecklingsprojekt i Slakthusområdet och Sickla. Under åren 2029–2031 trappas CAPEX ner till 15–30 % när projekten övergår till förvaltning, för att i terminalperioden landa på en normaliserad underhållsnivå om 1,0 %. Förändringar i rörelsekapital förutspås binda cirka -2,0 % årligen under projektfasen, och sätts till 0 i terminalvärdet.

Diskonteringsräntan (WACC) uppgår till 5,5 %, vilket bygger på en riskfri ränta på 2,5 %, en marknadsriskpremie på 5,5 %, ett beta på 0,90 samt en lånekostnad efter skatt på 3,57 % applicerad på en målstruktur med 50 % eget kapital. Den höga CAPEX-belastningen skapar negativa fria kassaflöden i närtid, men värderingen stöds av ett massivt terminalvärde när den färdigställda portföljen genererar starka överskott.

• Avkastningskrav Eget Kapital (Ke): 7,45 %
• WACC: 5,5 %
• Skattesats: 20,6 %
• Evig Tillväxt: 2,0 %
• Uppskattat Enterprise Value (EV): 57 420 mkr
• Riktkurs: 44,51 SEK

Känslighetsanalys

• WACC 5,0 % / Evig tillväxt 2,5 %: Värde ca 62 SEK per aktie.
• WACC 6,0 % / Evig tillväxt 1,5 %: Värde ca 31 SEK per aktie. Ett rimligt värderingsintervall, givet känsligheten för yield-krav och projektgenomförande i fastighetssektorn, bedöms ligga mellan 35 SEK och 55 SEK per aktie.

##Tabell för prognos av kassaflöden Belopp i mkr om inget annat anges. Valuta: SEK.

Kassaflödesberäkning	2027	2028	2029	2030	2031	Terminal Value
Hyresintäkter	3 804	3 975	4 134	4 258	4 386	4 473
EBIT (Driftöverskott)	2 720	2 862	2 997	3 100	3 202	3 265
Skatt (20,6 %)	-560	-590	-617	-639	-660	-673
NOPAT	2 160	2 272	2 380	2 461	2 542	2 592
Avskrivningar	15	16	17	17	18	18
CAPEX	-2 853	-2 584	-2 067	-1 277	-658	-45
Förändring Rörelsekapital	-76	-80	-83	-85	-88	0
Fritt Kassaflöde (FCFF)	-754	-376	247	1 116	1 814	2 565

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka investerat kapital. Inget material ska ses som personliga investeringsrekommendationer eller investeringsrådgivning.