Analys av Castellum

Årtal och kvartal: 2026, Q2

Företagsbeskrivning

Castellum är ett av Nordens ledande kommersiella fastighetsbolag med ett fastighetsvärde om cirka 134 mdkr per den 30 juni 2026. Bolaget äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i svenska tillväxtregioner samt i Köpenhamn och Helsingfors. Genom intresseföretaget Entra ASA (37 % ägarandel) har bolaget även en betydande exponering mot den norska marknaden. Portföljen är fokuserad på Kontor (61 %), Lager/Lätt industri (16 %), Samhällsfastigheter (14 %) och Handel (5 %). Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap.

Rekommendation - Strategisk bantning med fokus på aktieägarvärde

Castellum genomför just nu en historiskt omfattande strategisk omstöpning under devisen "Back to basics". Syftet är att renodla portföljen mot tillgångar med högre avkastningspotential och stärka balansräkningen, vilket bland annat resulterat i massiva portföljförsäljningar och aggressiva aktieåterköp. Bolagets finansiella disciplin är imponerande, även om hyresmarknaden för tillfället är utmanande.

Riktkurs: 85 kr
Värderingsintervall: 70 – 105 kr
AI Betyg: 🟢

Långsiktiga Mål & Framtidsutsikter

Castellums övergripande mål är en avkastning på eget kapital (ROE) om minst 10 % över en konjunkturcykel. Per Q2 2026 uppgår ROE (R12) till 3,4 %, vilket är långt ifrån målet men stabilt givet marknadsläget. Strategin fokuserar på att öka lönsamheten genom att avyttra fastigheter som inte når avkastningskravet. Sannolikheten att nå ROE-målet på kort sikt är låg på grund av den tröga hyresmarknaden, men bolaget skapar förutsättningar för framtida tillväxt genom sin renodling. Framtida triggers inkluderar färdigställandet av projektet Infinity i Hagastaden (98 % uthyrningsgrad), den fortsatta distributionen av kapital från de stora försäljningarna, samt eventuella räntesänkningar som direkt gynnar räntekostnaderna för den rörliga delen av skulden.

Intäktsströmmar och Operativ Effektivitet i en Renodlad Portfölj

Intäkterna för första halvåret minskade med 1 %, och i jämförbart bestånd sjönk hyresintäkterna med 2,0 %, primärt drivet av ökade vakanser och strategiska avyttringar. Kontorssegmentet är det mest konjunkturkänsliga och uppvisar en uthyrningsgrad på 85,1 %, medan Lager/Lätt Industri och Samhällsfastigheter ger en stabil bas med uthyrningsgrader över 91 %. Trots pressen på intäktssidan hålls marginalerna uppe väl. Överskottsgraden ligger på 67,8 %, och rörelsemarginalen (EBIT) stärks avsevärt tack vare en extrem kostnadsdisciplin där de centrala administrationskostnaderna har bantats med hela 59 %. Även om fastighetskostnader (som uppvärmning och försäkringar) har stigit i närtid, håller Castellum en mycket hög operativ effektivitet i förhållande till sektorn.

Finansiell Ställning och Kapitalallokering

Castellum besitter en mycket stark balansräkning med en belåningsgrad på låga 37,3 % och en räntetäckningsgrad på 3,2 gånger (R12), vilket väl överstiger policyn på 3,0 gånger. Nettoskulden uppgår till cirka 57,3 mdkr. Det löpande kassaflödet före förändring av rörelsekapital är starkt och utgör hela 38 % av omsättningen. Kassaflödet från investeringsverksamheten präglas av de enorma försäljningarna (nettoinvesteringar på +3 661 mkr) vilket ger bolaget ett betydande kapitalöverskott. Investeringsstrategin är numera defensiv men opportunistisk; inga nya förvärv har gjorts under halvåret, och nya projektstarter pausas om inte en hög uthyrningsgrad kan säkras på förhand. Istället prioriteras färdigställandet av pågående storprojekt, skuldneddragning och aktieåterköp.

Försäljningsprognos: Strategisk krympning banar väg för framtida organisk tillväxt

Givet Castellums pågående och massiva renodlingsstrategi under devisen "Back to basics", där fastigheter för 24 miljarder kronor avyttras, kommer bolagets totala hyresintäkter att sjunka kraftigt under de kommande ett till två åren. Dessa avyttringar minskar den totala uthyrningsbara ytan, vilket oundvikligen leder till negativ försäljningstillväxt på kort sikt.

På produktnivå ser vi dock en stabil underliggande efterfrågan inom Lager/Lätt industri och Samhällsfastigheter (uthyrningsgrad över 91 %). Kontorssegmentet är bolagets sorgebarn med en sjunkande uthyrningsgrad (85,1 %), särskilt i mer konjunkturkänsliga lägen. Tillväxten framåt kommer inte att drivas av volymförvärv, utan av att återfylla befintliga vakanser i premiumkontor i storstäderna samt av färdigställandet av högkvalitativa projekt som Infinity i Hagastaden (redan 98 % uthyrt).

För år 1 och 2 prognostiserar jag en negativ försäljningstillväxt på grund av de enorma portföljförsäljningarna. Under år 3 till 5 väntas försäljningen återgå till en positiv organisk tillväxt om cirka 2–3 % per år, drivet av indexeringar av hyresavtal, lägre vakanser i Stockholm och färdigställda projekt. För evigt värde (terminal value) bedöms en normaliserad tillväxt på 2,0 %, vilket ligger i linje med Riksbankens inflationsmål och den långsiktiga hyresutvecklingen.

Marginalprognos: Skalfördelar i en slimmad och högkvalitativ portfölj

Ebit-marginalen (i fastighetstermer definierat som överskottsgrad minus centrala kostnader) förväntas stärkas avsevärt under prognosperioden. Bolaget har redan bevisat en enorm kostnadsdisciplin genom att halvera de centrala administrationskostnaderna (-59 %).

När lågavkastande fastigheter nu lämnar portföljen ökar den genomsnittliga kvaliteten på kvarvarande bestånd. Även om fastighetskostnaderna (såsom uppvärmning och försäkringar) har stigit i närtid, kommer den nya renodlade portföljen att kräva mindre underhåll och administration per uthyrd kvadratmeter. Från dagens överskottsgrad på drygt 68 % förväntas rörelsemarginalen gradvis expandera mot 71 % under de kommande fem åren i takt med att vakanserna i kontorsbeståndet fylls och engångskostnader relaterade till omstruktureringen ebbar ut.

DCF Värdering

Fastighetsbolag som redovisar enligt IFRS värderar förvaltningsfastigheter till verkligt värde, varför avskrivningarna i kassaflödesanalysen sätts till 0 %. Investeringsbehovet (CAPEX), som historiskt legat högt (över 40 % av omsättningen), bedöms sjunka kraftigt till följd av strategin "Back to basics". CAPEX prognostiseras falla till 15 % år 1 och därefter stabiliseras runt 5–8 % när fokus skiftar mot underhåll och hyresgästanpassningar, med en långsiktig nivå på 5 % i terminalperioden. Rörelsekapitalbindningen är traditionellt låg och förväntas normaliseras till 1,0 % av omsättningen årligen. Diskonteringsräntan (WACC) beräknas till 6,1 %, baserat på en riskfri ränta om 2,5 %, marknadsriskpremie på 5,5 % och en långsiktig låneränta efter skatt på 3,57 %. Terminaltillväxten antas vara 2,0 %. Med dessa antaganden ger modellen ett motiverat Enterprise Value på ca 95 800 mkr. Justerat för nettoskuld ger detta en riktkurs på 85 kr per aktie.

Känslighetsanalys (Värde per aktie i SEK):

Evig tillväxt / WACC	5,6 %	6,1 %	6,6 %
1,5 %	92 kr	71 kr	53 kr
2,0 %	110 kr	85 kr	65 kr
2,5 %	134 kr	102 kr	78 kr

Rimligt värderingsintervall: Baserat på känslighetsanalysen och bolagets nuvarande transformationsfas bedöms ett rimligt värderingsintervall till 70 – 105 kr per aktie. Det breda intervallet återspeglar osäkerheten kring framtida fastighetsvärderingar och ränteläget.

##Tabell för prognos av kassaflöden

Mått (mkr)	År 1	År 2	År 3	År 4	År 5	Terminal Value
Omsättningstillväxt	-15,0 %	-5,0 %	2,0 %	2,5 %	3,0 %	2,0 %
Omsättning	8 114	7 708	7 862	8 059	8 301	8 467
EBIT-marginal	68,5 %	69,5 %	70,0 %	70,5 %	71,0 %	71,0 %
EBIT	5 558	5 357	5 503	5 682	5 894	6 012
Skatt (20,6 %)	-1 145	-1 104	-1 134	-1 170	-1 214	-1 238
NOPAT	4 413	4 253	4 369	4 512	4 680	4 774
Avskrivningar	0	0	0	0	0	0
CAPEX	-1 217	-771	-629	-403	-415	-423
Förändring Rörelsekapital	-81	-77	-79	-81	-83	-85
Fritt Kassaflöde (FCFF)	3 115	3 405	3 661	4 028	4 182	4 266

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka investerat kapital. Inget material ska ses som personliga investeringsrekommendationer eller investeringsrådgivning.