Analys av Cibus Nordic Real Estate AB

Årtal och kvartal:

2025, Q3

Företagsbeskrivning

Cibus Nordic Real Estate AB (Cibus) är ett fastighetsbolag noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, med huvudkontor i Stockholm. Bolaget förvärvar, utvecklar och förvaltar högkvalitativa fastigheter med typiskt långa hyresavtal med starka livsmedels- och dagligvarukedjor som ankarhyresgäster. Cibus portfölj bestod per Q3 2025 av över 650 fastigheter främst inom dagligvaruhandeln, belägna i Norge, Finland, Sverige, Danmark, Nederländerna, Belgien och Luxemburg. Största hyresgäster är välkända aktörer som Kesko, Tokmanni, Coop, S-gruppen, Rema 1000, Lidl, Dagrofa och Carrefour. Portföljen är diversifierad över geografi och hyresgäster, med en tongivande exponering mot Finland (ca 50 % av driftnettot) samt Danmark, Belgien och Sverige (ca 12–15 % vardera).

Rekommendation

AI Betyg: 🟢 (Grön)

Cibus uppvisar en fortsatt stark operationell utveckling under Q3 2025 med betydande tillväxt i hyresintäkter (+38 %), driftnetto (+38 %) och förvaltningsresultat (+65 %), både organiskt och via förvärv. Trots en ökad skuldsättning i samband med expansionen bedöms riskerna som välbalanserade givet den starka och mycket defensiva hyresgästmixen samt den förbättrade räntetäckningsgraden. Jämfört med föregående kvartal har Cibus bibehållit stark lönsamhet och kassaflöde, och fortsatt leverera i linje med sin tydligt kommunicerade strategi. Samtidigt ser vi fortsatt tillväxtpotential tack vare en offensiv men ändå försiktig investeringsstrategi och ett operativt kassaflöde som täcker utdelningen.

Nettoresultatet och substansvärdet (EPRA NRV/aktie 12,9 EUR) är i tillväxt, och bolaget upprätthåller en hög utdelningsandel. Sammantaget talar utvecklingen för en kvalitetsstämpel vad gäller finansiell styrka, transparens och motståndskraft.

Långsiktiga mål & framtidsutsikter

Bolagets långsiktiga strategi är att äga, utveckla och förvärva dagligvaruankrade handelsfastigheter i Europa med målsättningen att generera stabila, inflationsskyddade kassaflöden och en växande utdelning till ägarna. De två viktigaste finansiella målen är (i) en stabil, förutsägbar och växande månadsutdelning, samt (ii) att bibehålla nettobelåningsgraden mellan 55–65 %.

Strategin stödjs av en aktiv förvaltningsmodell med fokus på nära relationer till ledande livsmedelskedjor och att hålla mer än 90 % av avtalen som "triple net" eller "nettohyresavtal" med låga fastighetskostnader. Ledningen har levererat 9 raka kvartal med stigande intjäningsförmåga per aktie (nu +18 % sedan mitten av 2023). Bolaget har sedan juni 2025 snabbt satt nytt eget kapital i arbete via affärsmässigt attraktiva förvärv. VD:s kommentarer signalerar stabilitet, god framtidstro och fortsatta investeringar på samtliga kärnmarknader, även om viss avmattning i Finland och höjda räntor utgör motvindsfaktorer.

Underliggande marknad kännetecknas av konjunkturoberoende, låg volatilitet och över tid stabil efterfrågan. Matmomsen i Sverige kommer temporärt att sänkas vilket sannolikt gynnar hyresgästerna. Dagligvarusektorn ser fortsatt expansion medan sällanköpshandel är under press i nuvarande klimat.

Sammanfattningsvis ser framtidsutsikterna fortsatt attraktiva ut, och bolaget förväntas kunna realisera sina tillväxtmål och upprätthålla direktavkastning och utdelning. Den största risken är fortsatt volatilitet på fastighetsmarknaden (värdeförändringar), men intjänings- och utdelningsförmågan bedöms som robust.

Försäljning

Cibus omsatte 42,0 MEUR i hyresintäkter i Q3 2025 (30,4 MEUR Q3 2024), motsvarande +38,2 % tillväxt, där tillväxten drevs huvudsakligen av förvärv (särskilt Forum Estates i Benelux och nya portföljer i Norden) samt viss indexuppräkning (~1,3 %) och uthyrningsökning. Cirka 95 % av intäkterna avser dagligvaruhandel, och 81 % genereras från ankarhyresgästerna, som samtliga är stora, mycket kreditvärdiga aktörer på respektive marknad.

Portföljen är huvudsakligen exponerad mot Finland (50 % driftnetto), Danmark och Belgien (vardera 15 %), Sverige (12 %), Nederländerna (5 %), Norge (3 %) och Luxemburg (0,2 %). Segmenttillväxten har varit särskilt stark i Belgien och Danmark till följd av förvärv, och en ökning ses i Norge där bolaget nu växer från låga nivåer. Omkring 96 % av hyresavtalen är KPI-indexerade vilket skyddar mot inflation.

Största tillväxtpotentialen ligger fortsatt i Belgien och Benelux-området, samt i Norge som tidigare varit svårt men där Cibus nu ökat sitt portföljvärde med 60 % under kvartalet. Risken för hyresbortfall bedöms som låg tack vare kombinationen av starka hyresgäster och lång kontraktsportfölj (WAULT 5,8 år). Uthyrningsgraden steg till 96,1 %.

Marginaler

Driftnettot ökade med 37,7 % till 40,2 MEUR (29,2), vilket innebar fortsatt hög överskottsgrad om 95,7 %. Fastighetskostnader är fortsatt låga tack vare nettohyresavtal (triple net). Administrationskostnader steg till -3,2 MEUR (-2,2) i samband med förvärv och tillväxt men är väl i nivå med expansionsfasen. Förvaltningsresultatet ökade till 21,8 MEUR (13,2), inklusive engångseffekt av negativ goodwill för Forum Estates (justerad nivå: 21,8 MEUR, dvs ingen valutakurseffekt eller större engångspost detta kvartal).

Brutto-, drifts- och rörelsemarginaler är högre än branschgenomsnittet tack vare upprepad portföljdisciplin och fast kostnadskontroll. Påverkande faktorer i kvartalet var marginella ökningar i driftkostnader och administration relaterade till tillväxten, samt fortsatt förbättrade finansieringsvillkor.

Balansräkning

Fastighetsportföljen värderas till 2 491,8 MEUR (1 763,5), bl.a. pga förvärvet av Forum Estates samt andra transaktioner i Norden och Benelux. Soliditeten uppgick till 37,9 % (37,0). Nettobelåningsgraden är 56,1 % (54,6), väl inom målintervallet. Kassabehållning är hög (87,3 MEUR) men minskad från Q2 då delar av emissionslikvid tagits i anspråk, och aktiekapitalet ökade efter emission och apportemission relaterad till förvärv. Totala skulder ökade till 1 627 MEUR men speglar genomförda expansioner och fortsatt aktiv finansiering.

Ingen större refinansieringsrisk föreligger före 2027 och 95 % av skulden är räntesäkrad. Portföljen är också mycket diversifierad – största fastigheten utgör endast 1,26 % av driftnettot.

Kassaflöde

Operativt kassaflöde under årets första nio månader var 90,6 MEUR (76,6), en ökning på 18 % år/år, driven av ökat resultat och hög, stabil uthyrning. Kassaflödet påverkas av högre investeringar (-104,9 MEUR) samt finansieringsaktiviteter (+50,6 MEUR). Utdelning och återköp av efterställd skuld hanteras inom ramen för kassaflödet. Kassabehållning vid periodens slut är fortsatt god, vilket stödjer likviditet för ytterligare förvärv.

Investeringsstrategi

Cibus strategi är att investera i högkvalitativa dagligvarufastigheter i livskraftiga regioner i Norden och Benelux, med fokus på hyresgäster i ledande kedjor. Bolaget har snabbt satt nytt eget kapital från emissioner i arbete under 2025 och adderat både offensiv (förvärv) och effektivitet (försäljning av icke-dagligvaruankrade fastigheter) till portföljen. Nya kontor har öppnats (t.ex. Danmark) för att stärka den lokala närvaron. Joint venture-strukturen i Belgien optimerar exponering och tillgång till "pipeline" av framtida projekt.

Samtidigt sker en fortsatt anpassning mot grön finansiering (till exempel utökad emission av gröna obligationer om 30 MEUR under Q4). Finansieringsgraden är hög (utnyttjar både bank- och obligationsmarknad) men med högt skydd mot stigande räntor. Förvärven adderar intjäningsförmåga, diversifiering och stabilitet. Riskviljan motsvarar bolagets långsiktiga utdelningsmål.

Nyckeltal

Nyckeltal	Q3 2025	Q3 2024	Jan-Sep 2025	Jan-Sep 2024
Hyresintäkter	42,0	30,4	122,4	91,4
Driftnetto	40,2	29,2	115,9	87,8
Förvaltningsresultat	21,8	13,2	79,3*	35,8
Periodens resultat	19,4	-5,6	64,1	-7,3
EPRA NRV/aktie (EUR)	12,9	11,9	12,9	11,9
Belåningsgrad (%)	56,1	54,6	56,1	54,6
Soliditet (%)	37,9	37,0	37,9	37,0
Räntetäckningsgrad	2,4	2,2	2,4	2,2
Skuldkvot (ND/EBITDA)	10,7	9,3	10,7	9,3
*Inkluderar engångsposter, justerat för dessa: 60,1 MEUR (Jan–Sep 2025).

Avkastning på eget kapital stiger till 10 %, EPRA NRV och NTA per aktie stiger med drygt 8 % år/år.

Risker

Cibus huvudsakliga risker är:

• Marknadsrisk: främst gällande fastighetsvärderingar, särskilt i perioder av volatilitet och ränteändringar (orealiserade värdeförändringar noteras i Q3 på -2,9 MEUR på fastigheter).
• Finansieringsrisk: Koncernens nettobelåningsgrad har ökat vid expansion men är inom egen policy. Skuldkvot och räntetäckningsgrad är godtagbara men bör fortsatt bevakas.
• Ränterisk: Extremt hög räntesäkringsgrad (95 %) och en sjunkande genomsnittsränta till 3,9 % gör ränterisken relativt låg på kort sikt. Refinansieringsrisk anses låg före 2027.
• Operativa risker: Vakanser kan öka och nyuthyrning kan ta tid, men den kraftiga exponeringen mot dagligvaruaktörer med långfristiga kontrakt är synnerligen defensiv. Extern konsolidering bland hyresgäster kan dock ändra balansen.
• Valutarisk: Hanteras löpande via matchning av skulder och tillgångar per valuta.

Överlag drar Cibus nytta av låg cyklikalitet och starka hyresgäster, men påverkas ändå av bredare fastighetsmarknadsrisk/lågemissionsklimat. Riskhantering bedöms vara proaktiv och ändamålsenlig.

Innovation & Teknik

Cibus har successivt ökat sin fokus på hållbarhet och energieffektivisering. 76 fastigheter har nu solceller installerade. Cirka 96 % av inköpt energi är fossilfri och bolaget har nått sitt klimatmål för den egna verksamheten. Hållbarhetsarbetet redovisas öppet (CSRD-anpassad rapport) och är en konkurrensfördel inom såväl finansiering (gröna obligationer) som bland hyresgäster. Digitalisering och automatiserade processer implementeras gradvis, och bolaget utmärker sig i branschen genom att kombinera aktiv förvaltning med skalfördelar och lokal närvaro. Teknikrisker bedöms som begränsade.

Kuriosa

Cibus är något av en "first mover" inom månadsutdelning i Norden och en av få aktörer på Nasdaq Stockholm som delar ut varje månad, vilket gjort aktien populär bland utdelningsinvesterare. Antalet aktieägare närmar sig 60 000.

Jämförelse med tidigare kvartal

Tillväxten fortsätter i accelererat tempo; hyresintäkter, driftnetto och förvaltningsresultat har ökat kraftigt både jämfört med Q2 2025 och Q3 2024. Expansionen i Benelux (Forum Estates, One+ JV) och Norge är nya milstolpar. Balansräkningen har stärkts ytterligare genom effektiv användning av kapital från emissioner samt förlängda lånemarginaler och bättre räntevillkor. IF ...