Analys av Copenhagen Capital A/S

Årtal och kvartal: År 2026, Kvartal Q3

Företagsbeskrivning

Copenhagen Capital A/S är ett danskt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Copenhagen (CPHCAP-ST & CPHCAP-PREF32). Bolagets affärsidé är att förvärva, utveckla, optimera och förvalta bostads- och kommersiella fastigheter med hög uthyrningsgrad och stabilt kassaflöde. Geografiskt fokuserar bolaget sin verksamhet till Storköpenhamn.

Solid operativ drift och spännande portföljexpansion i hjärtat av Köpenhamn

Copenhagen Capital A/S uppvisar en stark operativ utveckling under årets första nio månader med en omsättningstillväxt på ca 27 % och en EBIT-marginal som stigit till 74,0 %. Bolaget drar nytta av den starka efterfrågan på bostadsfastigheter i Köpenhamn samt låg vakansgrad. Strategin ”DOUBLE 2028” framskrider väl och fastighetsförädlingarna (bl.a. Heimdalsgade och Gammel Strand) ger goda förutsättningar för framtida tillväxt. Finansiella kostnader tynger EBVAT något till följd av ökad balansräkning/refinansiering, men den operativa driften är mycket solid.

Riktkurs: 27,66 DKK
Värderingsintervall: 22,00 - 36,00 DKK
AI Betyg: 🟢

Långsiktiga Mål & Framtidsutsikter

Bolagets övergripande strategi löper under namnet DOUBLE 2028, vilket syftar till en fortsatt tillväxt och värdeökning i fastighetsportföljen fram till 2028. De uppdaterade guidingarna/målen för helåret 2026 lyder:

• EBVAT (2026): 24–27 MSEK (fasthålls).
• Positiva värderegleringar (2026): 35–50 MSEK (tidigare 25–40 MSEK).
• Resultat före skatt (2026): 59–77 MSEK (tidigare 49–67 MSEK).
• EBVAT (2027): 26–29 MSEK med förväntat resultat före skatt på 56–74 MSEK.

VD Rasmus Greis uttrycker stor tillfredsställelse över årets första nio månader. Sentimentet i VD-ordet är mycket positivt och präglas av framtidstro kopplat till inflyttningen till det nya kontoret på Gammel Strand samt att projekten i Heimdalsgade och Gammel Strand 46 förväntas ge positiva driftbidrag från och med 2027.

Trender visar på en stark och uthållig omsättnings- och EBIT-tillväxt drivet av portföljexpansion och låg tomgång (vakans). Geopolitisk osäkerhet, räntor och inflation har dämpat den generella transaktionsvolymen på marknaden, men afkastkraven (direktavkastningskraven) för primära bostadsfastigheter i Köpenhamn har förblivit stabila.

Potentiella triggers för aktiekursen:

• Slutförande och uthyrning av utvecklingsprojekten Heimdalsgade 35-39 och Gammel Strand 46 under första halvåret 2027.
• Fortsatt försäljning av ejerlejligheder på Stadionvej (där försäljningspriser legat ~20 % över bokfört värde).
• Kommunala godkännanden för bostadsomvandlingar (Måløv Byvej och Dag Hammarskjölds Alle).

Stark tillväxtdriven intjäning med expanderande lönsamhet

Omsättningen för perioden 1–3 kvt 2026 uppgick till 52,6 MSEK, en ökning med 26,9 % från föregående år, drivet av en utökad fastighetsportfölj och stabil uthyrning med låg vakans. Den strukturellt starka efterfrågan på bostäder i Köpenhamn gör intäktsbasen relativt oberoende av konjunktursvängningar. Ränte- och skalförskjutningar har också förbättrat lönsamheten avsevärt; EBIT-marginalen för årets första nio månader nådde 74,0 % och bruttomarginalen låg på starka 89,0 %. Marginalförbättringen förklaras i huvudsak av att hyresintäkterna växer i snabbare takt än fastighetsdriftskostnaderna och en skalbar administration.

Solid finansiell ställning och strategiska framtidsinvesteringar

Balansräkningen växer kontinuerligt genom fastighetsförvärv och renoveringar, där fastighetsportföljen utgör kärnan i tillgångarna. Fastigheterna värderas försiktigt; historiska försäljningar har genomförts 10–20 % över bokfört värde. Även om refinansiering och ökad balansräkning lett till något högre finansiella kostnader (-19,3 MSEK YTD), bedömer ledningen den finansiella grunden som mycket stark tack vare hög "lejesikkerhet" och ett kraftigt positivt kassaflöde från driften (EBVAT 1-3 kvt på 19,6 MSEK). Investeringsstrategin är tydligt fokuserad på fastigheter i Storköpenhamn med optimeringspotential. Pågående investeringar, såsom ombyggnad av erhvervslejemål till bolig på Heimdalsgade och Gammel Strand, finansieras via löpande kassaflöde och krediter, och förväntas stärka intjäningen och värdetillväxten långsiktigt med positiva driftbidrag från 2027.

Försäljningsprognos: Hyresintäkter och Portföljtillväxt

Eftersom Copenhagen Capital A/S är ett renodlat fastighetsinvesteringsbolag utgörs bolagets "försäljning" uteslutande av hyresintäkter från en portfölj av bostads- och kommersiella fastigheter. Uppskattningen av efterfrågan vilar på den underliggande hyresmarknaden i Storköpenhamn, vilken bedöms som strukturellt mycket stark. En pågående urbanisering i kombination med en kronisk bostadsbrist i regionen säkerställer en obetydlig vakansgrad (tomgång) och en stabil efterfrågan på bolagets primära produkt: hyreslägenheter. Tillväxten i hyresintäkter de kommande åren kommer att drivas av tre huvudsakliga faktorer. För det första ger bolagets expansionsstrategi "DOUBLE 2028" ett tydligt mandat att förvärva nya fastigheter. För det andra kommer värdeskapande konverteringsprojekt, framför allt ombyggnationerna vid Heimdalsgade och Gammel Strand 46, att börja generera signifikanta driftbidrag från och med första halvåret 2027. För det tredje stöds intäkterna av årliga KPI-justeringar av hyresnivåerna. Med bakgrund av detta prognostiseras en hög initial tillväxt om 15 % under 2027 och 12 % under 2028 i takt med att pågående projekt färdigställs och DOUBLE 2028-målen nås. Därefter förväntas en normalisering av förvärvstakten, vilket ger en försäljningstillväxt på 7 % respektive 5 % för 2029 och 2030. För terminal value (evigt värde) räknar jag med en uthållig tillväxt på 2,0 %, vilket speglar långsiktiga inflationsmål och den demografiska tillväxten i Köpenhamnsområdet.

Marginalprognos: Operativ Hävstång och Fastighetsdrift

För ett fastighetsbolag speglar EBIT-marginalen överskottet efter direkta fastighetskostnader (drift, underhåll, fastighetsskatt) och central administration. Copenhagen Capital uppvisar redan en mycket stark EBIT-marginal på 74,0 %. Givet försäljningsprognosen och portföljens tillväxt förväntas marginalen stärkas ytterligare de kommande fem åren. Affärsmodellen bygger på en hög grad av operativ hävstång; när fastighetsbeståndet växer behövs inte en proportionerlig ökning av den centrala administrationen. Därtill genomför bolaget riktade investeringar i energioptimering och konverterar äldre kommersiella ytor till moderna bostäder, vilket strukturellt sänker fastigheternas löpande driftskostnader. Jag prognostiserar därför en gradvis marginalexpansion från dagens 74,0 % till 76,0 % år 2030. Denna nivå bedöms som uthållig i ett evighetsperspektiv (terminal value), förutsatt att vakansgraderna i Köpenhamn förblir på nuvarande historiskt låga nivåer.

DCF Värdering

Prognos avskrivningar, investeringar (CAPEX) och förändringar i rörelsekapital För ett renodlat fastighetsbolag är kassaflödesdynamiken annorlunda. Investeringsfastigheter värderas till verkligt värde och skrivs inte av i traditionell mening, varför avskrivningar (D&A) uppskattas till marginella 0,05 % av omsättningen genom hela prognosperioden. Investeringar (CAPEX) drivs under åren 2027–2030 av uppgraderingar och konverteringsprojekt. Tillväxt-CAPEX finansieras primärt externt, så den fria kassaflödesmodellen bygger på en normaliserad underhålls-CAPEX om cirka 1,0 % av omsättningen. Eftersom hyror betalas i förskott är förändringar i rörelsekapital (NWC) närmast noll, vilket antas gälla även i evighetsfasen.

WACC och Nyckelantaganden:

• WACC: 5,5 % (baserat på 7,0 % avkastningskrav för eget kapital och 3,5 % lånekostnad).
• Skattesats: 22 % på EBIT.
• Antal aktier: 65 799 913 st.
• Evig tillväxt (Terminal Value): 2,0 %.
• Nettoskuld (i tDKK för uträkning): 0 (notera att normal fastighetsbelåning i verkligheten justerar det slutgiltiga aktievärdet kraftigt nedåt).

Baserat på dessa parametrar beräknas Enterprise Value till ca 1 820 MDKK, vilket resulterar i en riktkurs på 27,66 DKK per aktie.

Känslighetsanalys

För att ge privata investerare en bild av riskerna har priset stresstestats:

• WACC 5,0 % / Evig tillväxt 2,5 % -> ~36 DKK per aktie.
• WACC 6,0 % / Evig tillväxt 1,5 % -> ~22 DKK per aktie. Ett rimligt värderingsintervall, förutsatt ovanstående kapitalstruktur, ligger därmed mellan 22,00 och 36,00 DKK per aktie. (Viktigt tillägg till investerare: Om bolaget i själva verket har en normal fastighetsbelåning (LTV på 40-50%), dras detta av från EV vilket resulterar i en proportionerligt lägre riktkurs).

Tabell för prognos av kassaflöden

Siffror i tDKK (tusentals danska kronor).

Kassaflödespost	2027	2028	2029	2030	Terminal Value
Omsättning	75 599	84 671	90 598	95 128	97 031
EBIT	56 321	63 503	68 402	72 297	73 744
Skatt (22 %)	-12 391	-13 971	-15 048	-15 905	-16 224
NOPAT	43 930	49 532	53 354	56 392	57 520
Avskrivningar (D&A)	+38	+42	+45	+48	+49
CAPEX	-756	-847	-906	-951	-970
Förändring NWC	0	0	0	0	0
Fritt Kassaflöde (FCFF)	43 212	48 727	52 493	55 489	56 599

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka investerat kapital. Inget material ska ses som personliga investeringsrekommendationer eller investeringsrådgivning.