Analys av Fastpartner AB

Årtal och kvartal: 2026, Q3

Företagsbeskrivning

Fastpartner är ett svenskt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar kommersiella fastigheter i Sveriges största tillväxtregioner. Bolagets huvudsakliga geografiska fokus ligger i Stockholmsområdet och Mälardalen, vilka står för cirka 77 % av det totala hyresvärdet (Stockholm 70 %, Uppsala & Mälardalen 7 %). Övriga geografiska marknader inkluderar Gävle (10 %), Norrköping (5 %), Göteborg (4 %), Malmö (2 %) och övriga orter (2 %).

Fastpartners fastighetsportfölj är uppdelad på följande lokaltyper baserat på hyresvärde:

• Kontor: 42 % (främst belägna i Stockholmsområdet)
• Logistik & lager: 19 %
• Vård & skola: 13 %
• Handel & restaurang: 14 %
• Industri & verkstad: 7 %
• Bostad & hotell: 3 %
• Övrigt: 2 %

Verksamheten bedrivs organisatoriskt i tre regioner med en total uthyrningsbar yta om cirka 1,56 miljoner kvadratmeter.

Rekommendation - Stabil operationell dynamik med förbättrad riskprofil

Fastpartner uppvisar en stabil operativ utveckling där uthyrningsverksamheten uppvisar god dynamik med stora tecknade avtal (bland annat Ferrari, Crenna Plåt/Lindab och BEST Transport), vilket förväntas kompensera för det tillfälliga intäktstappet från att Nasdaq lämnat fastigheten Ladugårdsgärdet 1:48. Finansiellt har kreditvärderingsinstituten bekräftat bolagets förbättrade riskprofil – Moody’s har justerat utsikterna för kreditbetyget Ba2 till positiva och Scope Ratings har höjt betyget till BB+ med stabila utsikter.

Innehavet av stamaktier av serie A skapar värde genom aktieåterköp under rådande rabatt mot substansvärdet (NRV ökar till 101,8 kr per A-aktie). Bolaget är finansiellt välpositionerat, om än med viss räntekänslighet i en makroekonomisk miljö där långa marknadsräntor skapar volatilitet i avkastningskraven.

Riktkurs: 52 SEK Värderingsintervall: 40 - 65 SEK AI Betyg: 🟡

Långsiktiga Mål & Framtidsutsikter

Fastpartner har följande uttalade finansiella och operationella mål till slutet av år 2028:

• Förvaltningsresultat: Rullande årligt förvaltningsresultat ska uppgå till 1 200 MSEK (per Q3 2026 uppgår det rullande resultatet till 780 MSEK).
• Tillväxt per aktie: Förvaltningsresultat per stamaktie av serie A ska öka med >10 % per år.
• Lönsamhet: Avkastning på eget kapital ska överstiga 12 % per år (uppgick till 2,9 % för niomånadersperioden).
• Skuldsättning & Täckningsgrad: Nettobelåningsgrad < 48 % (46,6 % per Q3), Räntetäckningsgrad > 3,0x (2,2x per Q3) samt Net Debt / EBITDA < 10,0x (10,7x för 9M / 10,2x rullande).
• Finansieringsstruktur: Minst 30 % av låneportföljen ska vara räntesäkrad med löptider > 3 år, säkerställd belåningsgrad < 30 % och 70 % grön finansiering (nuvarande nivå 52,8 %).
• Utdelningspolicy: Generera en stabil och ökande utdelning per stamaktie av serie A som utgör minst 1/3 av förvaltningsresultatet per år.

Sannolikheten att nå målet om 1 200 MSEK i förvaltningsresultat till 2028 beror i stor utsträckning på marknadsräntornas utveckling, indexeringar samt färdigställande av pågående ombyggnadsprojekt.

Ledningens kommentarer & sentiment: VD Christopher Johansson har en positiv ton gällande hyresmarknaden, särskilt i centrala Stockholm och unika nischer såsom Frihamnen och industriområden i Västberga/Lunda. VD betonar också vikten av ett aktivt återköpsprogram av A-aktien. Riskfaktorer som lyfts fram är den globala ränteutvecklingen (särskilt amerikanska och europeiska långräntor).

Triggers för aktiekursen:

• Ytterligare sänkningar av styrräntor som sänker bolagets snittränta (3,9 %).
• Återuthyrning av större vakanta ytor, främst i Ladugårdsgärdet 1:48.
• Ytterligare uppgraderingar av kreditbetyg (Moody's/Scope) som sänker obligationsmarginalerna.

Operationell Utveckling: Vakansförändringar och Stabila Marginalgaller

För de första nio månaderna 2026 minskade Fastpartners hyresintäkter med 3,3 % till 1 644,6 MSEK. Intäktstappet är starkt koncentrerat och förklaras primärt av en specifik händelse: Nasdaqs avflyttning från fastigheten Ladugårdsgärdet 1:48, vilket isolerat påverkade perioden negativt med 68,9 MSEK. I ett jämförbart bestånd var nedgången därmed marginell (–2,9 %). Detta reflekteras även i den ekonomiska uthyrningsgraden som backade lätt till 89,8 % (justerat för projektfastigheter 90,2 %). Rent geografiskt utgör Stockholmsregionen (Region 1) den absolut största delen av hyresvärdet (46,3 %). Kontorssegmentet utgör en tveeggad struktur med högst tillväxtpotential men samtidigt högst konjunkturrisk, medan industri, logistik och samhällsfastigheter agerar stabiliserande ankare.

Trots omsättningstappet visar Fastpartner en imponerande marginalresiliens. Driftnettot för niomånadersperioden om 1 162,8 MSEK resulterade i en oförändrad överskottsgrad på 70,7 %. Under det tredje kvartalet isolerat stärktes överskottsgraden till och med till 73,1 %, vilket drivs av en aktiv kostnadskontroll där fastighetskostnaderna reducerades med 3,3 %. EBITDA-marginalen uppgår till starka 68,4 %, efter avdrag för central administration. Parallellt uppgår det genomsnittliga avkastningskravet i portföljen till 5,2 %, med stramast krav i Region 1 (4,7 %).

Finansiell Position: Stark Balansräkning, Kassagenerering och Grön Fastighetsförädling

Fastpartners balansräkning vilar på ett fastighetsvärde om 34,3 miljarder SEK och en stabil kapitalstruktur. Den räntebärande nettoskulden på 16,0 miljarder SEK översätts till en kontrollerad nettobelåningsgrad på 46,6 %, väl inom bolagets mål om att ligga under 48 %. Den finansiella motståndskraften backas upp av en soliditet på 39,7 % (47,5 % justerat enligt NRV) och god diversifiering i skuldportföljen där banklån (63,5 %) kompletteras av obligationslån (32,0 %) och certifikat (4,5 %). Likviditeten är tryggad med 717,6 MSEK i kassa och checkkredit samt massiva outnyttjade kreditramar om drygt 2,8 miljarder SEK.

Kassaflödet vittnar om hög operativ effektivitet. Det löpande kassaflödet före förändringar i rörelsekapital motsvarar starka 28,9 % av hyresintäkterna. Som är typiskt för fastighetsbolag där hyror förskottsbetalas, är förändringen i rörelsekapital låg (2,9 % av omsättningen). Det genererade kapitalet plöjs aggressivt tillbaka i verksamheten; investeringar (CAPEX) uppgick till 397,8 MSEK under årets första nio månader, motsvarande hela 24,2 % av omsättningen. Investeringsstrategin är starkt fokuserad på fastighetsförädling, hyresgästanpassningar (exempelvis för H&M i Ladugårdsgärdet) och gröna certifieringar (BREEAM/Miljöbyggnad). Den pågående projektportföljen värderas till nära 1 miljard SEK och finansieras tryggt via operativt kassaflöde och grön upplåning.

##Försäljningsprognos: Återhämtning via uthyrningar och strukturell hyrestillväxt För ett fastighetsbolag som Fastpartner utgörs försäljningen av hyresintäkter, vilka primärt drivs av uthyrningsgrad, hyresnivåer vid nytecknande och årliga KPI-indexeringar. Omsättningen har kortsiktigt pressats av att Nasdaq lämnat fastigheten Ladugårdsgärdet 1:48, vilket sänkte intäkterna med cirka 3,3 % under årets första nio månader. Efterfrågan på Fastpartners underliggande produkter är dock diversifierad; medan kontorssegmentet (42 % av hyresvärdet) i Stockholm kan vara konjunkturkänsligt, uppvisar logistik, vård och skola (totalt 32 %) en mycket oelastisk och stabil efterfrågan.

Prognosen för de kommande fem åren baseras på att vakanserna, specifikt i Ladugårdsgärdet, fylls successivt under 2027 och 2028 (bl.a. genom hyresgästanpassningar för H&M). Under 2027 räknar vi med en återhämtning i tillväxten om 3 %, driven av nya avtal och färdigställande av pågående projekt (värde ca 998 MSEK). För 2028 förväntas tillväxten toppa på 4,5 % när de stora ytorna är fullt uthyrda och genererar helårseffekt. Från 2029 till 2031 normaliseras tillväxten till 2,5 % per år, i linje med historisk KPI-utveckling och normala omförhandlingar. Terminalvärdet (evig tillväxt) sätts till 2,0 %, vilket speglar det långsiktiga inflationsmålet och BNP-tillväxten, en standardantagelse för mogna fastighetsbestånd.

##Marginalprognos: Skalfördelar och gröna investeringar stärker lönsamheten För ett IFRS-redovisande fastighetsbolag exkluderas fastighetsavskrivningar, vilket gör att rörelsemarginalen (EBIT) i mångt och mycket speglar överskottsgraden justerad för central administration. Fastpartners nuvarande EBIT-marginal ligger på starka 68,4 % (baserat på 9M 2026).

Givet försäljningsprognosen, där intäkterna ökar genom uthyrning av redan existerande (men för tillfället vakanta) ytor, förväntas marginalen expandera. De fasta kostnaderna för dessa byggnader existerar redan, varför tillkommande hyresintäkter har en extremt hög inkrementell marginal. Vidare investerar bolaget kraftigt (ca 24 % av omsättningen i CAPEX) i befintligt bestånd för energieffektivisering och BREEAM-certifieringar. Detta sänker driftskostnaderna (främst uppvärmning och el) relativt hyresintäkterna. Vi prognostiserar därmed att EBIT-marginalen successivt stärks från nuvarande nivåer mot cirka 70 % under prognosperioden.

År	Försäljningstillväxt (%)	EBIT-marginal (%)
2027	3,0 %	68,6 %
2028	4,5 %	69,2 %
2029	2,5 %	69,5 %
2030	2,5 %	69,8 %
2031	2,5 %	70,0 %
Terminal Value	2,0 %	70,0 %

DCF Värdering

Kassaflödesanalysen baseras på att Fastpartner redovisar enligt IFRS, vilket innebär att förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde och inga löpande avskrivningar belastar det fria kassaflödet operativt. Investeringstakten (CAPEX) är för närvarande hög, historiskt kring 24,2 % av omsättningen, drivet av gröna omställningar och anpassningar. Vi prognostiserar dock en successiv nedtrappning framgent i takt med att pågående projekt färdigställs, för att slutligen stabiliseras kring en långsiktig underhållsnivå på 10 % i terminalvärdet. Eftersom hyror oftast betalas i förskott är bindningen i rörelsekapital begränsad; vi bedömer att NWC stabiliseras på 1,0 % av hyresintäkterna.

Sammanställning av centrala antaganden:

• Diskonteringsränta (WACC): 6,0 %
• Evig tillväxt (Terminal Growth): 2,0 %
• Bolagsskatt: 20,6 %
• Enterprise Value (EV): 25 740 MSEK
• Räntebärande nettoskuld: 16 000 MSEK
• Antal aktier: 187 295 336 st

Riktkurs: 52 SEK

Känslighetsanalys och värderingsintervall

Fastighetsvärderingar är mycket känsliga för ränteförändringar (WACC).

• Om WACC sänks till 5,5 % och evig tillväxt ökar till 2,5 % stiger värdet till ca 80 SEK.
• Om WACC höjs till 6,5 % och tillväxten faller till 1,5 % sjunker värdet till ca 35 SEK.
• Ett rimligt värderingsintervall för bolaget, justerat för normala marknadsfluktuationer, bedöms vara 40 till 65 SEK.

Tabell för prognos av kassaflöden

Belopp i MSEK (undantaget procentsatser).

År	2027	2028	2029	2030	2031	Evigt värde
Omsättning	2 258,6	2 360,2	2 419,2	2 479,7	2 541,7	2 592,5
EBIT-marginal	68,6 %	69,2 %	69,5 %	69,8 %	70,0 %	70,0 %
EBIT	1 549,4	1 633,3	1 681,3	1 730,8	1 779,2	1 814,8
Skatt (20,6 %)	-319,2	-336,5	-346,3	-356,5	-366,5	-373,8
NOPAT	1 230,2	1 296,8	1 335,0	1 374,3	1 412,7	1 441,0
Avskrivningar	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
CAPEX	-451,7	-354,0	-241,9	-248,0	-254,2	-259,3
Δ Rörelsekapital	-22,6	-23,6	-24,2	-24,8	-25,4	-25,9
Fritt kassaflöde	755,9	919,2	1 068,9	1 101,5	1 133,1	1 155,8

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka investerat kapital. Inget material ska ses som personliga investeringsrekommendationer eller investeringsrådgivning.