Analys av John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ)

Årtal och kvartal: 2025, Q4

Företagsbeskrivning

John Mattson är ett renodlat bostadsfastighetsbolag med fokus på Stockholmsregionen. Bolagets affärsmodell vilar på fyra pelare: förvaltning, värdeskapande (genom uppgraderingar enligt "Larsbergsmodellen"), förtätning (nyproduktion på befintlig mark) och förvärv. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till attraktiva lägen med goda kommunikationer, främst på Lidingö (största området), i Sollentuna, Stockholm Stad och Nacka. Vid utgången av 2025 bestod portföljen av 4 302 lägenheter, där bostäder utgör 82 % av den totala uthyrbara ytan och resterande del är kommersiella lokaler anpassade för lokal service.

Rekommendation - Från defensiv stabilitet till offensiv värdetillväxt

John Mattson avslutar 2025 med ett styrkebesked där bolaget överträffar sina finansiella mål och demonstrerar effekten av en disciplinerad kapitalallokering. Genom att sälja fastigheter över bokfört värde och återköpa aktier till rabatt har ledningen skapat aktieägarvärde i en utmanande marknad. Med en belåningsgrad (LTV) pressad till 45,8 % och återinförd utdelning signalerar bolaget nu ett tydligt skifte: från defensiv balansräkningsvård till offensiv tillväxt genom återupptagen nyproduktion under 2026. Givet den starka finansiella positionen och den strukturella bostadsbristen i Stockholm bedöms bolaget ha goda förutsättningar att leverera på sina tillväxtmål.

Riktkurs: 84 kr Värderingsintervall: 64 kr – 96 kr AI Betyg: 🟢

Långsiktiga Mål & Framtidsutsikter

John Mattson har som långsiktigt mål att nå en årlig tillväxt i substansvärde (NRV) per aktie om minst 7 % och en tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 10 % över en konjunkturcykel. Under 2025 överträffades båda dessa (7,4 % respektive 14,6 %). De finansiella riskmålen inkluderar en belåningsgrad (LTV) under 50 % och en räntetäckningsgrad (ICR) över 1,5.

Framtidsutsikterna präglas av VD Per Nilssons tydliga ambition att växla upp. Efter en period av konsolidering planerar bolaget att återuppta nyproduktion under 2026, initialt med ett vård- och omsorgsboende i Bromma, för att på sikt nå en produktionstakt om 250 lägenheter per år. Detta stöds av en förväntad ekonomisk återhämtning och en stark underliggande efterfrågan på bostäder i Stockholm. Trots makroekonomiska risker ger bolagets långa räntebindning (3,0 år) och stabila kassaflöden ett robust skydd.

Intäktsdrivare och operationell effektivitet i en inflationsmiljö

Under 2025 uppvisade John Mattson en intäktsökning på 4,7 % till 673,0 MSEK, drivet av en kombination av årliga hyresjusteringar (5,2–5,3 %) och värdeskapande uppgraderingar. Lidingö förblir den centrala intäktsgeneratorn (47 %), men den största framtida potentialen ligger i att återstarta nyproduktion i tillväxtlägen som Örnsberg och Slakthusområdet. Risken i portföljen bedöms som minimal med en ekonomisk uthyrningsgrad på 98,9 % för bostäder.

På kostnadssidan imponerar bolaget med en rekordhög överskottsgrad på 72,4 %. Detta är ett kvitto på framgångsrika effektiviseringar och energibesparingsprojekt (-7 % energianvändning) som effektivt motverkat kraftigt stigande taxebundna kostnader. Den operativa hävstången är tydlig då driftnettot ökade snabbare (+5,9 %) än intäkterna, vilket understryker kvaliteten i förvaltningsorganisationen.

Finansiell styrka möjliggör strategisk scenförändring

Balansräkningen är idag en av bolagets främsta tillgångar. Med en LTV på 45,8 %, väl under målet på 50 %, och en nettoskuld på 6,65 miljarder SEK, har bolaget skapat sig handlingsutrymme. Den finansiella stabiliteten har möjliggjort både återköp av egna aktier och en återinförd utdelning.

Kassaflödet från den löpande verksamheten var starkt (229,7 MSEK), men investeringstakten är hög. Under 2025 återinvesterades ca 39 % av omsättningen i beståndet, främst genom uppgraderingar. Strategin framåt innebär en allokering mot nyproduktion, vilket kommer öka investeringsbehovet (CAPEX) ytterligare från 2026. Denna expansion finansieras genom det starka interna kassaflödet samt selektiva avyttringar, där fokus fortsatt ligger på att addera värde till portföljen genom "Larsbergsmodellen" (5 % direktavkastning på investerat kapital) och utvecklingsprojekt.

Försäljningsprognos: Återgång till tillväxt genom nyproduktion och hyresjusteringar

John Mattsons hyresintäkter har historiskt drivits av en kombination av årliga hyresjusteringar (indexering) och värdeskapande uppgraderingar av befintligt bestånd. För prognosperioden 2026–2030 ser vi ett skifte där volymtillväxt genom nyproduktion återigen blir en betydande komponent.

Organisk hyrestillväxt (Befintligt bestånd): Den underliggande hyrestillväxten bedöms vara fortsatt stabil. Med tanke på inflationen och de senaste årens förhandlingsresultat (5,2–5,3 % för 2025) räknar vi med en något avtagande men fortsatt hög indexeringstakt. Vi prognostiserar en genomsnittlig hyresökning på ca 3,5–4,0 % per år i det befintliga beståndet. Detta drivs av en strukturell bostadsbrist i Stockholm som håller vakansgraderna på rekordlåga nivåer (98,9 % uthyrningsgrad).

Uppgraderingar (Larsbergsmodellen): Bolaget uppgraderar ca 200 lägenheter per år. Detta ger en direktavkastning på 5 % på investerat kapital, vilket direkt ökar hyresintäkten per kvadratmeter. Vi bedömer att denna takt bibehålls under hela prognosperioden då en stor del av beståndet i framförallt Sollentuna fortfarande har renoveringspotential. Detta bidrar med ca 1–1,5 % årlig tillväxt utöver indexering.

Projektutveckling och Nyproduktion: Detta är den viktigaste drivkraften för accelererad tillväxt från 2027 och framåt.

• 2026: Fokus ligger på byggstart av vårdboendet i Bromma. Intäktsbidraget blir marginellt detta år då projektet är i tidig fas.
• 2027–2028: Färdigställandet av vårdboendet och uppstart av projekt i Örnsberg och Slakthusområdet börjar generera kassaflöde. Vi modellerar en successiv upptrappning mot målet om 250 lägenheter per år.
• 2029–2030: Full effekt av den återupptagna nyproduktionen. Vi räknar med att bolaget når sin produktionsmålshastighet, vilket adderar betydande hyresvolym.

Terminal Value (Evigt värde): Efter prognosperioden (från 2031) antar vi en normaliserad tillväxttakt på 2,0 %, vilket speglar Riksbankens inflationsmål och en mättad marknad där tillväxten främst sker genom hyresjusteringar snarare än aggressiv expansion.

Sammantaget ser vi en intäktstillväxt som accelererar från ca 4,5 % 2026 till närmare 6–7 % i slutet av perioden när projekten levereras.

Marginalprognos: Skalfordelar och energieffektivisering möter inflation

John Mattson redovisar en överskottsgrad (motsvarande bruttomarginal för fastigheter) på rekordhöga 72,4 % för 2025. För att översätta detta till en EBIT-marginal måste vi beakta centrala administrationskostnader. Historiskt har bolaget varit mycket kostnadseffektivt.

Överskottsgradens utveckling: Vi bedömer att överskottsgraden kan stärkas marginellt ytterligare, men att uppsidan är begränsad från dagens nivåer.

• Positiva faktorer: Nyproducerade fastigheter (som vårdboendet i Bromma) har generellt högre driftnetto och lägre underhållsbehov än äldre bestånd. Fortsatta energibesparingar (-7 % under 2025) kommer också att stötta marginalen.
• Negativa faktorer: Taxebundna kostnader (fjärrvärme, vatten, avfall) har stigit kraftigt och väntas fortsätta öka, vilket pressar driftnettot. Vi prognostiserar en stabil överskottsgrad runt 72–73 %.

EBIT-marginal (Rörelsemarginal): När vi inkluderar central administration, ser vi tydliga skalfördelar. I takt med att portföljen växer genom nyproduktion ökar intäkterna snabbare än de administrativa kostnaderna. Bolaget har redan en organisation på plats för att hantera ett större bestånd.

• 2026: Något pressad marginal då kostnader för projektstart tas innan intäkterna kommer.
• 2027–2030: Successiv expansion av EBIT-marginalen driven av operativ hävstång (skalfördelar). Den högre andelen nyproduktion i portföljen höjer snittmarginalen.

Vi antar en långsiktigt hållbar EBIT-marginal på ca 62 % i terminalskedet, vilket är en konservativ men realistisk nivå för ett effektivt förvaltningsbolag med inslag av nyproduktion.

DCF Värdering

I denna värdering av John Mattson används en kassaflödesanalys (DCF) för att uppskatta bolagets fundamentala värde. Modellen bygger på att bolaget nu går in i en investeringstung fas med ökad nyproduktion, vilket initialt binder kapital men skapar långsiktiga värden.

Prognos avskrivningar, investeringar (CAPEX) och förändringar i rörelsekapital För att bedöma John Mattsons framtida kassaflöden måste vi titta på vad som krävs för att upprätthålla och expandera verksamheten.

• Avskrivningar: Vi håller denna post låg och stabil, runt 0,5 % av omsättningen för prognosperioden 2026–2030 samt i terminalfasen, vilket är i linje med historiska nivåer för inventarier.
• Investeringar (CAPEX): Detta är den mest kritiska posten. Under 2025 låg CAPEX på höga 38,9 % av omsättningen. När bolaget nu växlar upp projektutvecklingen (Bromma, Örnsberg, etc.) prognostiserar vi en nivå på ca 35–40 % av omsättningen de kommande åren. I terminalfasen (det "eviga" läget) antar vi att bolaget slutar expandera aggressivt och sänker CAPEX till att matcha avskrivningar plus underhåll, uppskattningsvis 10 % av omsättningen.
• Rörelsekapital (NWC): Vi antar en fortsatt låg bindning av kapital och lägger in en försiktig prognos om en förändring på 0,5 % av omsättningen för att ta höjd för fluktuationer vid projektstarter. I terminalfasen sätts förändringen till 0 %.

Baserat på en WACC om 6,2 % (vilket speglar en riskfri ränta på 2,5 %, marknadsriskpremie på 5,5 % och ett beta på 1,2) samt en evig tillväxt på 2,0 %, indikerar modellen ett motiverat värde per aktie på 83,70 kr.

Känslighetsanalys och Värderingsintervall

En DCF-värdering är känslig för små förändringar i antaganden. Här testar vi hur värdet påverkas av WACC och den eviga tillväxten (Terminal Growth).

WACC / Tillväxt	1,5 %	2,0 %	2,5 %
5,7 %	98 kr	112 kr	130 kr
6,2 % (Bas)	74 kr	84 kr	96 kr
6,7 %	56 kr	64 kr	73 kr

Värderingsintervall: Med tanke på osäkerheten i ränteutvecklingen och byggkonjunkturen är ett rimligt intervall 64 kr – 96 kr. Min riktkurs på 84 kr ligger i mitten av detta intervall och förutsätter att bolaget lyckas med sin projektutveckling samt att ränteläget stabiliseras.

Tabell för prognos av kassaflöden

(Belopp i miljoner SEK)

Post	2026E	2027E	2028E	2029E	2030E	Terminal
Omsättning	703	740	784	835	884
Tillväxt	4,5%	5,2%	6,0%	6,5%	5,8%	2,0%
EBIT (Rörelseresultat)	415	444	477	514	548	560
EBIT-marginal	59,0%	60,0%	60,8%	61,5%	62,0%	62,0%
Skatt (20,6%)	-85	-91	-98	-106	-113	-115
NOPAT	330	353	379	408	435	445
Återläggning Avskrivningar	4	4	4	4	4	5
Investeringar (CAPEX) (-)	-274	-289	-306	-326	-345	-90*
Δ Rörelsekapital (-)	-4	-4	-4	-4	-4	0
Fritt Kassaflöde (FCFF)	56	64	73	82	90	360
Diskonteringsfaktor (WACC 6,2%)	0,94	0,89	0,83	0,79	0,74
Nuvärde av FCFF	53	57	61	65	67

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka investerat kapital. Inget material ska ses som personliga investeringsrekommendationer eller investeringsrådgivning.