Analys av John Mattson Fastighetsföretagen AB

Årtal och kvartal: 2026, Q1

Företagsbeskrivning

John Mattson är ett södra och norra Stockholmsbaserat fastighetsbolag med fokus på bostadsfastigheter. Bolaget äger, förvaltar och utvecklar attraktiva bostäder och lokala samhällen. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till fyra förvaltningsområden: Lidingö (bolagets största område), Norra Stockholm (Sollentuna/Upplands Väsby), City/Bromma samt Södra Stockholm/Nacka. Per den 31 mars 2026 omfattade beståndet 4 255 lägenheter, där bostäder utgör 82 % av den totala uthyrningsbara ytan och kommersiella lokaler 18 %.

Rekommendation - Operationell styrka och strategisk återgång till tillväxt

John Mattson levererar en stabil rapport för det första kvartalet 2026 som präglas av operationell styrka och finansiell disciplin. Trots ett utmanande kvartal med kallt väder som pressat driftkostnaderna, lyckas bolaget öka förvaltningsresultatet per aktie med nästan 10 %. Särskilt intressant är bolagets förmåga att avyttra fastigheter till betydande premier (11–15 %) mot bokfört värde, vilket validerar substansvärdet och stärker balansräkningen. Jämfört med tidigare år har bolaget framgångsrikt navigerat genom ränteuppgången och sänkt sin belåningsgrad (LTV) till en betryggande nivå. Med en nyligen fastställd utdelningspolicy och konkreta planer på att återuppta nyproduktion under 2026, uppvisar bolaget en tydlig återgång till en tillväxtfas med en god kombination av låg risk (bostäder i Stockholm) och värdeskapande genom projekt.

Riktkurs: 69 kr Värderingsintervall: 58 kr - 82 kr AI Betyg: 🟢

Långsiktiga Mål & Framtidsutsikter

Bolaget har fastställt tydliga finansiella mål: en årlig tillväxt i substansvärde (NRV) per aktie om minst 7 % och en tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 10 % över en konjunkturcykel. Den finansiella risken begränsas av målet att belåningsgraden långsiktigt inte ska överstiga 50 % och att räntetäckningsgraden ska vara minst 1,5. Utdelningspolicyn siktar på 30 % av förvaltningsresultatet efter skatt.

Sannolikheten för att John Mattson når sina mål bedöms som hög. Bolaget planerar att skala upp produktionstakten till 250 lägenhetsstarter per år med start 2026. Strategiska samarbeten, såsom det nya joint venture-avtalet med Besqab, diversifierar riskerna i projektutvecklingen. En tydlig trend är satsningen på vårdfastigheter (SÄBO), vilket ger stabila, KPI-indexerade kassaflöden och möter ett demografiskt behov i Stockholm. Externa faktorer som ränteläget bevakas noga, men med en hedgegrad på 93,5 % är räntekänsligheten hanterbar. Viktiga operationella triggers framöver inkluderar produktionsstarten av projektet Geografiboken (Q2 2026) samt fortsatta fastighetsförsäljningar över bokförda värden.

Konjunkturokänslig intäktsbas och branschledande överskottsgrad

Hyresintäkterna för Q1 2026 uppgick till 172,2 Mkr (165,4), en ökning med 4,1 %. Den historiska tillväxten är mycket stabil tack vare bolagets tunga exponering mot bostäder. Tillväxten drivs i huvudsak av årliga hyresförhandlingar, värdeskapande uppgraderingar (där Norra Stockholm erbjuder störst potential med 86 % orenoverat bestånd) samt en god uthyrning i det kommersiella beståndet.

Lönsamhetsmässigt landade överskottsgraden för kvartalet på 69,2 %, medan det rullande 12-månadersvärdet uppgår till starka 72,6 %, vilket placerar bolaget i toppskiktet bland börsens bostadsbolag. Trots en kall vinter sjönk den temperaturjusterade energiförbrukningen med 8 %, vilket är ett direkt kvitto på framgångsrika energieffektiviseringar.

Solid finansiell ställning som möjliggör strategiska framtidsinvesteringar

Balansräkningen är stark med en total tillgångsmassa på 15,3 miljarder kr och ett eget kapital på 6,6 miljarder kr. Belåningsgraden (LTV) uppgår till 45,3 %, vilket ger bolaget ett betydande handlingsutrymme som många konkurrenter saknar. Likviditeten är god med 486 Mkr tillgängligt.

Investeringsstrategin vilar tungt på den beprövade "Larsbergsmodellen" – en tvåstegsmodell för uppgradering av befintligt bestånd som historiskt gett en direktavkastning på 5,0–6,5 % på investerat kapital. Investeringarna (Capex) ligger för närvarande högt (42,6 % av omsättningen R12M) och förväntas öka ytterligare när nyproduktionen drar igång. Detta finansieras genom ett stabilt operativt kassaflöde, selektiva och lönsamma fastighetsavyttringar samt banklån. Strategin att öka andelen vårdbostäder adderar ytterligare defensiva kvaliteter genom längre hyresavtal och lägre kundrisk.

Försäljningsprognos: Stabil hyrestillväxt genom värdeskapande uppgraderingar och nyproduktion

Försäljningen, det vill säga hyresintäkterna för John Mattson, bedöms ha en mycket stabil och förutsägbar tillväxtresa framför sig. Efterfrågan på bostäder i Stockholmsregionen är strukturellt hög, och risken för vakanser i bolagets befintliga bestånd är i det närmaste obefintlig, vilket bekräftas av uthyrningsgraden på över 97 %. Tillväxten under de kommande fem åren kommer att drivas av tre primära faktorer: årliga hyreshöjningar i linje med inflation och branschförhandlingar (historiskt runt 3-4 %), bolagets beprövade "Larsbergsmodell" med uppgraderingar av det befintliga beståndet (särskilt i Norra Stockholm där 86 % av beståndet är orenoverat), samt återupptagandet av nyproduktionen från och med 2026 med ett mål om 250 lägenhetsstarter per år. Särskilt intressant är satsningen på vårdfastigheter (SÄBO) som erbjuder KPI-indexerade, långa avtal vilket säkrar intäktsströmmarna ytterligare. För 2026 estimeras tillväxten till 5 % drivet av hyresförhandlingar och renoveringar. Från 2027 till 2029 förväntas tillväxten accelerera upp mot 7–8 % i takt med att nyproduktionsprojekt, såsom Geografiboken, färdigställs och börjar generera kassaflöden. Därefter normaliseras tillväxten mot 5 % år 2030. Det eviga värdet (terminal value) bygger på en försiktig, långsiktig hyrestillväxt om 2,0 %, vilket harmoniserar med Riksbankens inflationsmål och den demografiska tillväxttakten i Stockholm.

Marginalprognos: Skalfördelar och energieffektiviseringar lyfter rörelsemarginalen

John Mattson uppvisar redan idag en branschledande överskottsgrad på rullande tolv månader om 72,6 %. När vi bryter ned detta till en EBIT-marginal (där även centrala administrationskostnader belastar resultatet) ligger bolaget historiskt kring 65–67 %. Under de kommande fem åren förväntas EBIT-marginalen stärkas successivt. Denna marginalexpansion motiveras av flera samverkande faktorer. För det första späder nyproduktionen och JV-samarbetena ut bolagets centrala administrationskostnader, vilket skapar tydliga skalfördelar. För det andra fortsätter bolaget att rulla ut energieffektiviserande åtgärder som sänker driftskostnaderna, något som redan bevisats i rapporten där energiförbrukningen sjönk med 8 % trots kallt väder. Slutligen drivs marginalen upp av att nytillkomna vårdfastigheter (SÄBO) generellt har lägre underhållsbehov och driftskostnader för fastighetsägaren jämfört med äldre bostadsbestånd. Marginalen bedöms därmed expandera från cirka 66 % under 2026 upp mot en normaliserad nivå på 69 % i slutet av prognosperioden, vilket även utgör antagandet för terminalperioden.

DCF Värdering

Avskrivningarna förväntas ligga kvar på en stabil och historiskt låg nivå runt 0,5 % av omsättningen genom hela prognosperioden och in i terminal value, då avskrivningar främst avser inventarier. Givet att bolaget befinner sig i en tillväxt- och uppgraderingsfas, där man planerar 250 lägenhetsstarter per år från 2026, prognosticeras CAPEX ligga på en hög nivå om cirka 40–45 % av intäkterna under 2026–2029. Framåt 2030, när produktionen når en "steady state", normaliseras CAPEX mot 30 %. I terminalperioden motsvarar CAPEX avskrivningarna plus en ren underhållsnivå. Rörelsekapitalbehovet förväntas förbli marginellt (motsvarande 1–2 % av den årliga intäktsökningen) och stabiliseras på noll i terminalvärdet.

Sammanställning av viktigaste antaganden:

• WACC: 5,6 % (baserat på en målkaptialstruktur om 50/50, en riskfri ränta på 2,5 % och ett beta på 0,8 vilket reflekterar bostadsfastigheters låga systemrisk).
• Långsiktig tillväxt (Terminal Value): 2,0 %
• Effektiv skattesats: 6,0 %

Riktkurs: 69 kr per aktie.

Känslighetsanalys (Värde per aktie):

WACC / Evig tillväxt	1,5 %	2,0 %	2,5 %
5,1 %	73 kr	82 kr	94 kr
5,6 %	62 kr	69 kr	77 kr
6,1 %	53 kr	58 kr	65 kr

Värderingsintervall: Baserat på fundamentala faktorer, hyrestillväxt och nuvarande ränteläge landar ett rimligt värderingsintervall mellan 58 kr och 82 kr per aktie, med ett bas-scenario kring 69 kr.

Tabell för prognos av kassaflöden

(Siffror i mkr, om inget annat anges. Basår omsättning 679,8 mkr)

År	2026	2027	2028	2029	2030	Terminal Value
Omsättning	713,8	763,8	824,9	886,7	931,1	949,7
EBIT-marginal	66,0%	66,5%	67,5%	68,5%	69,0%	69,0%
EBIT	471,1	507,9	556,8	607,4	642,4	655,3
Skatt (6%)	-28,3	-30,5	-33,4	-36,4	-38,5	-39,3
EBIT(1-t)*	442,8	477,4	523,4	571,0	603,9	616,0
Avskrivningar (0,5%)	3,6	3,8	4,1	4,4	4,7	4,7
CAPEX	-300,0	-325,0	-350,0	-375,0	-280,0	-23,7*
Förändring NWC	-1,0	-1,0	-1,0	-1,0	-1,0	0,0
Fritt Kassaflöde (FCFF)	145,4	155,2	176,5	199,4	327,6	597,0

(Terminal Value CAPEX är antaget lika med avskrivningar + ett långsiktigt underhållsbehov, ca 2,5% av omsättningen).

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka investerat kapital. Inget material ska ses som personliga investeringsrekommendationer eller investeringsrådgivning.