Analys av Kojamo plc

Årtal och kvartal:

2025, Q3 (1 januari–30 september 2025)

Företagsbeskrivning

Kojamo är Finlands största marknadsbaserade, privata bostadsfastighetsbolag. Bolaget äger ca 39 000 hyreslägenheter och verkar uteslutande i snabbväxande finska tillväxtcentra, med huvuddelen av portföljen i Helsingforsregionen (ca 76% av portföljvärdet), samt i städer som Tammerfors, Åbo, Jyväskylä, Kuopio, Lahti och Oulu. Kunderna är primärt privatpersoner i behov av hyresbostäder och företag, och verksamheten är koncentrerad till så kallade Lumo-lägenheter. Kojamo erbjuder, utöver hyresrätter, även olika digitala tjänster såsom Lumo webbutik för digital uthyrning, samt bredbandsuppkoppling och bilpoolstjänster för de boende.

Rekommendation

AI Betyg: Gul

Kojamo står fortsatt starkt finansiellt med god balansräkning, stabil kassaflödesgenerering, hög soliditet (45,6 %) och låg skuldsättning (LTV 42,2 %), vilket ger bolaget god motståndskraft. Den finansiella occupancyn har förbättrats och hyresintäkterna ökar långsamt, men lönsamheten pressas av högre finansierings- och underhållskostnader. Branschens överskott på hyreslägenheter i huvudregionerna kvarstår, samtidigt som nyproduktionen är låg och befolkningstillväxten i storstäderna gör att balansen återhämtas.

Osäkerheten i den finska hyresfastighetsmarknaden samt fortsatt höga finansieringskostnader, minskad investeringsvilja och svagare kassaflödesdrivna nyckeltal (FFO/omsättning har fallit från 39 % till 31 %) gör att risknivån i aktien är förhöjd jämfört med historiken. Värderingen (EPRA NRV per aktie 18,4 euro vs aktiekurs ca 10,9 euro) är attraktiv men speglar de rådande riskpremierna.

Jämfört med tidigare period (2024 Q3) är den övergripande rekommendationen oförändrad: stabilitet, men med fortsatt långsiktiga utmaningar i marknaden och synlig påverkan på kassaflöde.

Långsiktiga Mål & Framtidsutsikter

Kojamos strategiska mål är att leverera en årlig omsättningstillväxt på 4–5 %, investeringar på 200–400 MEUR, FFO/omsättning över 36 %, LTV under 50 %, equity ratio över 40 %, samt NPS (kundnöjdhet) över 40. På kort/mellanlång sikt har målbilden reviderats: ledningen guidar för 2025 att omsättningen endast väntas växa 0–2 %, och FFO förväntas hamna mellan 135–141 MEUR (vs 149 MEUR 2024).

VD betonar fortsatt strategiöversyn, fokus på existerande bestånd, avvaktan med nyinvesteringar, och fortsatt förbättring av digitala tjänster. Investeringsnivåerna är låga. Bolaget flaggar för fortsatt låg nyproduktion och förväntar sig förbättring i marknadsbalansen 2026–2027. Positivt är även att Moody’s höjde utsikterna till stabilt och bekräftade kreditbetyget Baa2. Ledningens kommentarer är fortsatt försiktigt optimistiska, men marknadsläget bedöms som utmanande.

Försäljning

All försäljning utgörs av hyresintäkter från lägenheter. 68 % av intäkterna kommer från Helsingforsregionen, resterande från främst Tammerfors (9 %), Åbo (5 %) och övriga tillväxtstäder. Under Q3 2025 ökade totala intäkter med moderata 1,4 % jämfört med fjolåret till 343,6 MEUR. Antalet uthyrda kvadratmeter har ökat genom förbättrad occupancy (finansiell uthyrningsgrad 94,4 %, utmärkt för marknaden). Pricing power är dock låg – såväl hyresökningar som tillväxt i snittintäkt per kvm är försiktiga (like-for-like +1,1 %).

Försäljningen lär fortsätta vara svagt positiv, men drabbas om marknadshyrorna inte kan lyftas och om konkurrensen förblir hög i huvudstadsregionen.

Marginaler

Bruttomarginal (nettohyresintäkt/revenue) är stabil på hög nivå (Q3 2025: 67,4 % YTD), och inom branschens toppskikt tack vare fokus på moderna fastigheter i attraktiva lägen. Marginalen har dock pressats av ökade underhålls- och reparationskostnader. EBIT-marginal samt justerad EBITDA-marginal ligger stabilt (ca 60 % YTD), men FFO-marginal faller (från 33,6 % till 30,9 % YTD) pga ökade ränte-/finansieringskostnader samt underhåll.

Jämfört med finska peers (t.ex. Sato, Aktia) ligger Kojamo fortsatt i topp på operationell effektivitet men påverkas av samma kostnadspress och hyressvaghet som branschen generellt.

Balansräkning

Balansräkningen är fortsatt robust:

• Eget kapital ökar något till 3,62 mdr euro.
• Soliditet (equity ratio) har stärkts till 45,6 % (43,1 %), väl över mål.
• LTV sänkt till 42,2 % (44,7 %).
• Fastighetsportföljens värde minskade något till 7,6 mdr euro (-3,6 %, främst beroende på försäljning av portfölj, ej negativa värdeförändringar).
• Kassan är lägre än i fjol (184,7 MEUR vs 317 last year) men likviditeten ses fortsatt som god.
• All refinansiering till 2027 är hanterad. Ingen akut obligationsrisk.

Kassaflöde

Operativt kassaflöde är positivt, men minskat jämfört med föregående år (100,3 M€ mot 109,2 M€). Investeringsflödet är kraftigt positivt tack vare försäljning av fastighetsportfölj (ca 245 M€ stängdes Q3). Finansieringsflödet är starkt negativt – bolaget använder intäkterna till att amortera lån och köpa tillbaka aktier (17 M€ i återköp, mindre andel av programmet på 75 M€). Sammanfattningsvis minskar nettoskulden, och likviditeten är tillfredsställande.

Investeringsstrategi

Kojamo prioriterar för närvarande existerande fastighetsportfölj och har "pausat" nyproduktion, via den låga investeringsnivån (27,7 M€, betydligt under målnivå). Fokus ligger på modernisering (RMI) och värdeskapande i det existerande beståndet snarare än expansion. Ammortisering och aktieåterköp prioriteras före tillväxt. De strategiska långsiktsmålen kvarstår (tillväxt, digitalisering, hållbarhet), men ledningen aviserar att en större strategiöversyn är på gång.

Nyckeltal

Nyckeltal	Q3 2025 YTD	Q3 2024 YTD	2024
Omsättning, M€	343,6	338,8	452,4
Net rental income, M€	231,6	228,4	302,9
Net rental income %	67,4	67,4	66,9
FFO, M€	106,1	113,8	148,2
FFO-marginal, %	30,9	33,6	32,8
LTV, %	42,2	44,7	43,9
Soliditet, %	45,6	43,1	43,2
ROE, %	0,3	-0,4	0,6
ROIC, %	1,9	1,3	2,0
EPRA NRV/aktie, €	18,40	18,34	18,51

Svaghet: Fall i FFO-marginal, låg organisk tillväxt. Styrka: Hög kreditvärdighet, låg LTV, operationell stabilitet.

Risker

Huvudriskerna är: osäkerhet i finska fastighetsmarknaden (överskott i Helsingforsområdet), låg konsumtionstillväxt, stigande arbetslöshet, geopolitisk oro och lågt intresse för nyproduktion bland aktörer. Hög belåning, även om hanterbar, gör bolaget känsligt för fortsatt höga räntor. Fastighetsvärderingarna är känsliga för små förändringar i avkastningskrav/hyror. En makroekonomisk vändning med ökande räntor är fortsatt riskfaktor. Positivt är långsiktig urbanisering, invandring och återhållsam nyproduktion, vilket gradvis borde förbättra marknadssituationen.

Innovation & Teknik

Kojamo är ledande inom digitala och tekniska lösningar i finsk bostadssektor, särskilt genom Lumo webbutik, digitaliserad kundhantering, smart energy management och klimatanpassning. Lumo-plattformen är unik i Finlands hyresmarknad. Bolaget investerar i automatisering, AI (begränsat i omfattning), och digitala verktyg för drift och kundservice. Egna R&D-utgifter är dock små som andel av omsättning. Digitaliseringsplattformen är skalbar men inte så differentierad att inträdesbarriärerna blir mycket höga jämfört med konkurrenterna.

Kojamo har fått pris för bästa hållbarhetsrapportering (EPRA Gold Award) och har tagit plats på Financial Times “Europe’s Climate Leaders” lista vilket stärker ESG-profilen.

Kuriosa

Kojamo har på bara fem år sålt eller ombildat över 10 % av sitt fastighetsbestånd, men är fortfarande det klart dominerande privata hyresbolaget i Finland. Bolagets största ägare är svenska Heimstaden Bostad AB, vilket gör Kojamo till en viktig aktör för internationellt kapital på den finska fastighetsmarknaden.