Analys av Neobo Fastigheter AB (publ)

Årtal och kvartal: 2025, Bokslutskommuniké (Q4)

Företagsbeskrivning

Neobo är ett svenskt fastighetsbolag inriktat på långsiktigt ägande, förvaltning och förädling av bostadsfastigheter. Bolaget, som knoppades av från SBB under 2023, har transformerats från en portfölj i omstrukturering till en självständig och stabil verksamhet. Fastighetsbeståndet är geografiskt diversifierat över 38 svenska tillväxtkommuner, uppdelat i regionerna Nord, Central och Syd. Portföljen domineras av bostäder (94 procent, motsvarande ca 8 100 lägenheter), kompletterat med samhällsfastigheter och kommersiella lokaler som ofta återfinns i bostadshusens bottenvåningar.

Rekommendation - Substansrabatt och återköp skapar attraktiv "Total Return"-kalkyl

Neobo levererar ett starkt bokslut för 2025 som bekräftar en operativ vändning och finansiell stabilitet. Bolaget har framgångsrikt höjt överskottsgraden, pressat vakansgraden till rekordlåga nivåer och genomfört refinansieringar till lägre marginaler. Det mest anmärkningsvärda för investerare är den djupa substansrabatten; aktien handlas till cirka 39 procent av det långsiktiga substansvärdet (EPRA NRV 47,19 kr).

Styrelsens beslut att slopa utdelningen till förmån för aktieåterköp är ett rationellt kapitalallokeringsbeslut. Att återköpa aktier med denna rabatt genererar en betydligt högre riskjusterad avkastning på eget kapital än vad direkta fastighetsförvärv eller utdelning skulle göra. Risken i caset har minskat markant i takt med att belåningsgraden (LTV) stabiliserats på konservativa 50 procent.

Riktkurs: 18,50 kr Värderingsintervall: 15 – 23 kr AI Betyg: 🟢

Långsiktiga Mål & Framtidsutsikter

Neobos finansiella mål inkluderar en avkastning på eget kapital (ROE) överstigande 10 % över tid, en belåningsgrad under 65 % samt en räntetäckningsgrad (ICR) över 1,5x. Under 2025 uppfylldes målen för LTV (50,0 %) och ICR (1,8x) med god marginal. ROE på 1,2 % ligger dock långt under målet, vilket primärt förklaras av blygsamma värdeförändringar på fastighetsbeståndet snarare än svagt kassaflöde.

Framtidsutsikter: Sannolikheten att bolaget når sina operativa mål bedöms som hög. VD Ylva Sarby Westman signalerar optimism grundad i sänkta räntemarginaler och framgångsrika hyresförhandlingar inför 2026 (+3,4 % klart för 46 % av beståndet). Makroekonomiska medvindar i form av sänkta styrräntor gynnar Neobo direkt via lägre räntekostnader och potentiellt stigande fastighetsvärden. Bolagets fokus på "totalavkastning" indikerar en tydlig ambition att stänga värderingsgapet mot substansvärdet, främst genom fortsatta återköp och effektiviseringar som sänker energianvändningen (-3,5 % under 2025) och därmed höjer driftnettot uthålligt.

Intäktsdrivare och Marginalexpansion: Skalfördelar möter strukturell efterfrågan

Efterfrågan på Neobos kärnprodukt – hyresrätter i tillväxtorter – bedöms vara mycket god och konjunkturokänslig, vilket den rekordhöga ekonomiska uthyrningsgraden på 93,7 procent bekräftar. Bostadsbristen kombinerat med höga räntor för privatbostäder driver en strukturell efterfrågan till hyresrättsmarknaden.

Försäljningstillväxten drivs primärt av två komponenter: KPI-indexerade årliga hyresjusteringar och selektiva investeringar (LFL-tillväxt). Vi räknar med hyresjusteringar på 3,5–4,0 % de kommande åren samt ytterligare 0,5–1,0 procentenheter från renoveringar vid omflyttning. Detta motiverar en årlig tillväxtprognos på 4–5 % för 2026–2030.

Marginalmässigt ser vi en tydlig trend mot stärkt lönsamhet. Överskottsgraden på 55 % är solid men har potential att nå 58–60 % på sikt. Tre faktorer driver denna expansion:

1. Hävstång på intäkter: Hyrorna ökar snabbare än de fasta kostnaderna.
2. Energieffektivisering: Investeringar i grön teknik sänker driftkostnaderna permanent.
3. Minskade vakanskostnader: Med en uthyrningsgrad mot 95–96 % rinner intäkterna direkt till sista raden.

Vi ser en gradvis förbättring av den underliggande EBIT-marginalen från dagens nivåer runt 41–42 % upp mot 46 % år 2030, då kostnadsinflationen mattas av och hyresökningarna får fullt genomslag.

Finansiell Ställning: Stark balansräkning möjliggör offensiv kapitalallokering

Neobo uppvisar en mycket stabil balansräkning med en belåningsgrad (LTV) på 50,0 %, långt under taket på 65 %. Nettoskulden har minskat genom strategiska avyttringar (ca 400 Mkr) och kassaflödet från den löpande verksamheten har förbättrats kraftigt till 205 Mkr (före förändringar i rörelsekapital).

Investeringsstrategin fokuserar inte på riskfylld nyproduktion utan på "värdeskapande investeringar" i befintligt bestånd. Under 2025 investerades 25,6 % av hyresintäkterna i bland annat lägenhetsrenoveringar och energieffektivisering. Detta är en hög nivå, men nödvändig för att driva hyrestillväxt. Framgent förväntas CAPEX sjunka något när de mest intensiva energiprojekten färdigställs, men ligga kvar på en nivå (ca 22 % av omsättningen 2026 sjunkande mot 14 % 2030) som balanserar värdehöjande åtgärder med kassaflödesgenerering. Det starka kassaflödet och den goda likviditeten (275 Mkr) ger utrymme för både dessa investeringar och aktieåterköp.

Försäljningsprognos

Hyresintäkter: Stabil tillväxt genom indexering och förädling

Efterfrågan på Neobos produkter, det vill säga hyresrätter i svenska tillväxtkommuner, bedöms vara mycket god och konjunkturokänslig. Bostadsbristen i många av de orter där Neobo verkar, kombinerat med höga räntor som gör det svårare för privatpersoner att köpa bostad, driver en fortsatt stark efterfrågan på hyresrätter. Detta bekräftas av den rekordhöga ekonomiska uthyrningsgraden på 93,7 procent.

Försäljningstillväxten (hyresintäkterna) kommer primärt drivas av två faktorer: årliga hyresjusteringar (KPI-indexering) och selektiva investeringar i det befintliga beståndet. Vi räknar med att de årliga hyresförhandlingarna landar på i snitt 3,5–4,0 % de kommande åren, vilket är något lägre än inflationstoppen men högre än historiska snitt, för att kompensera fastighetsägare för ökade kostnader. Utöver detta tillkommer intäktsökningar från renoveringar (LFL-tillväxt), där Neobo systematiskt uppgraderar lägenheter vid omflyttning. Detta adderar ytterligare ca 0,5–1,0 procentenheter till tillväxten årligen.

Vi prognostiserar en årlig tillväxt i hyresintäkterna på cirka 4–5 % under prognosperioden 2026–2030. Detta är en konservativ men realistisk bedömning givet att bolaget inte planerar stora nyproduktionsprojekt utan fokuserar på att optimera nuvarande bestånd. Efter prognosperioden (terminal value) antar vi en normaliserad tillväxt om 2,0 %, vilket speglar Riksbankens inflationsmål och en mättad marknad där hyreshöjningar följer den allmänna prisutvecklingen.

Marginalprognos

EBIT-marginal: Skaljakt och energieffektiviseringar lyfter lönsamheten

Neobos EBIT-marginal (i fastighetssammanhang ofta likställt med förvaltningsresultat före finansiella kostnader eller driftnetto i relation till intäkter) förväntas stärkas successivt. Den nuvarande överskottsgraden på 55 % är solid men har potential att nå 58–60 % på sikt, vilket är branschstandard för välskötta bostadsbolag.

Marginalexpansionen drivs av tre nyckelfaktorer:

1. Hävstång på intäkter: Hyresintäkterna ökar snabbare än de fasta kostnaderna för administration och drift.
2. Energieffektivisering: Bolaget har bevisat sin förmåga att sänka energianvändningen (-3,5 % under 2025), vilket direkt sänker driftkostnaderna och höjer driftnettot. Investeringar i grön teknik ger en bestående marginalförbättring.
3. Minskade vakanskostnader: Med en uthyrningsgrad som närmar sig 95–96 % minskar inkomstbortfallet, vilket rinner rakt ner till sista raden.

Vi prognostiserar en gradvis förbättring av EBIT-marginalen från dagens nivåer runt 40-42 % (justerat för central administration och avskrivningar om vi ser till redovisat EBIT, men fokus här ligger på den underliggande lönsamhetsförbättringen i driften) upp mot 46 % år 2030. Kostnadsinflationen antas mattas av, vilket gör att hyresökningarna får större genomslag på lönsamheten. I terminalskedet stabiliseras marginalen på en uthållig nivå, då effektiviseringsvinster planar ut.

DCF Värdering

För att fastställa ett motiverat värde på Neobo har en DCF-modellering (Discounted Cash Flow) genomförts. Modellen diskonterar framtida fria kassaflöden (FCF) samt ett terminalvärde.

Centrala antaganden i värderingen:

• WACC (Weighted Average Cost of Capital): 6,2 %. Detta baseras på en riskfri ränta om 2,3 %, en marknadsriskpremie på 5,5 % och ett beta på 1,2 för att spegla fastighetssektorns räntekänslighet och bolagets historiska volatilitet. Skuldsättningen viktas till ca 50 % med en uppskattad räntekostnad efter skatt på 3,6 %.
• Terminal tillväxt: 2,0 %, i linje med Riksbankens inflationsmål.
• Skattesats: 20,6 % (nominell svensk bolagsskatt).

##Prognos avskrivningar, investeringar (CAPEX) och förändringar i rörelsekapital

• Avskrivningar: Bedöms ligga på låga 0,2–0,3 % av omsättningen då fastigheter värderas till verkligt värde enligt IFRS.
• CAPEX: Prognostiseras starta på ca 22 % av omsättningen för 2026 för att successivt sjunka mot en långsiktig underhållsnivå på 14 % år 2030. Detta speglar övergången från intensiva energieffektiviseringar till mer normaliserat underhåll.
• Rörelsekapital (NWC): Antas ha en marginell effekt på kassaflödet under prognosperioden och normaliseras mot 0 % över tid.

Resultatet av DCF-analysen ger ett Enterprise Value (EV) på 9 350 Mkr. Efter avdrag för nettoskulden på 6 703 Mkr återstår ett aktieägarvärde på 2 647 Mkr. Riktkurs: 18,50 kr

Känslighetsanalys

Fastighetsvärderingar är extremt känsliga för förändringar i avkastningskravet och räntan. Nedan ser du hur värdet per aktie förändras vid olika antaganden.

WACC / Tillväxt	1,5%	2,0% (Bas)	2,5%
5,7%	24 kr	29 kr	36 kr
6,2% (Bas)	15 kr	18,50 kr	23 kr
6,7%	9 kr	11 kr	14 kr

Slutsats & Värderingsintervall: Baserat på min analys av kassaflödena bedömer jag att ett rimligt värderingsintervall för Neobo är 15 – 23 kr per aktie.

Riktkursen på 18,50 kr indikerar att marknaden prissätter bolaget med en viss rabatt mot substansvärdet, vilket är vanligt för mindre fastighetsbolag i en osäker räntemiljö. Uppsidan ligger i om räntorna faller snabbare än väntat (sänker WACC) eller om bolaget lyckas effektivisera driften ytterligare (höjer EBIT).

Tabell för prognos av kassaflöden

(Belopp i Mkr om inget annat anges)

År	2026E	2027E	2028E	2029E	2030E	Terminal
Nettoomsättning	976	1 020	1 061	1 103	1 142	1 165
Tillväxt %	4,5%	4,5%	4,0%	4,0%	3,5%	2,0%
EBIT (Rörelseresultat)	415	444	472	502	525	536
EBIT-marginal %	42,5%	43,5%	44,5%	45,5%	46,0%	46,0%
Skatt på EBIT (20,6%)	-85	-91	-97	-103	-108	-110
NOPAT	330	353	375	399	417	426
Återläggning Avskrivningar	2	2	3	3	3	3
Investeringar (CAPEX)	-215	-204	-191	-176	-160	-163
CAPEX % av oms.	22,0%	20,0%	18,0%	16,0%	14,0%	14,0%
Förändring Rörelsekapital	5	5	0	0	0	0
Fritt Kassaflöde (FCF)	122	156	187	226	260	266
Diskonteringsfaktor (WACC 6,2%)	0,94	0,89	0,83	0,79	0,74
Diskonterat FCF	115	138	156	177	193

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka investerat kapital. Inget material ska ses som personliga investeringsrekommendationer eller investeringsrådgivning.