Analys av Strategic Partners A/S

Årtal och kvartal: År 2026, Halvårsrapport (H1 / Q2)

Företagsbeskrivning

Strategic Partners A/S är ett danskt investmentbolag med huvudkontor i Herlev, Danmark. Bolagets affärsmodell bygger på två primära ben: strategiska minoritetsäganden (medejerskab) i noterade och onoterade bolag med stor potential för värdetillväxt, samt direktägande i fastigheter. Bolaget är primärt verksamt på den danska marknaden, med fokus på fastigheter i storstadsområden som Köpenhamn (Østerbro) och Aarhus (Tilst). Bolagets aktie är noterad på Nasdaq Copenhagen.

Rekommendation - Avvakta bevis på operationell vändning

Baserat på den finansiella rapporten för det första halvåret 2026 rekommenderas en avvaktande hållning. Bolaget uppvisar en mycket stark soliditet (97 %) på papperet, men den operativa verksamheten är förlustbringande och genererar ett negativt operativt kassaflöde. Bolagets kassa är nästintill tömd (71 000 DKK), vilket gör dem akut beroende av kommande kapitalresor för att finansiera framtida fastighetsinvesteringar (såsom det villkorade köpet i Tilst för 16,2 miljoner DKK).

Riktkurs: 462 DKK
Värderingsintervall: 450 - 475 DKK
AI Betyg: 🟡

Långsiktiga Mål & Framtidsutsikter

Strategic Partners har som långsiktigt mål att expandera sin portfölj av strategiska partnerskap och fastigheter för att skapa långsiktigt aktieägarvärde. Bolagets uttalade finansieringsstrategi bygger på löpande kapitalförhöjningar (nyemissioner) samt utgivande av nya aktier vid tillgångsförvärv för att uppnå en större kritisk massa. Det finns inga specifika, kvantifierade långsiktiga lönsamhets- eller tillväxtmål kommunicerade i rapporten, men strategin är tydligt inriktad på opportunistisk tillväxt.

Bolagsledningen uttrycker en fortsatt tro på sin investeringsstrategi och har under perioden genomfört strategiska drag som investeringen i förlaget Gyldendal A/S (3 miljoner DKK) samt renovering av en kommersiell lägenhet på Østerbrogade för att höja hyrespotentialen. Sentimentet är återhållsamt men framtidsfokuserat, där stort fokus läggs på det potentiella förvärvet av tre butiksfastigheter i Tilst (Aarhus) för 16,2 miljoner DKK med en förväntad direktavkastning (net yield) på 7,25 %. Det råder dock en osäkerhet kring finansieringen då den kontanta delen på ca 7 miljoner DKK kräver godkännande av en kapitalanskaffning vid den extra bolagsstämman. Bolaget upprätthåller sin guidning för helåret 2026 med ett förväntat resultat före skatt på mellan DKK -2 miljoner och DKK 0 miljoner.

Potentiella triggers för aktiekursen inkluderar godkännande av nyemission och fastighetsköp vid extrastämman, värdeförändringar i noterade innehav som Gyldendal A/S, samt tecknande av nya hyresavtal för den nyrenoverade lägenheten på Østerbro till högre hyresnivåer.

Operationell Prestation - Försäljning & Marginaler

Bolagets "omsättning" består i dagsläget enbart av hyresintäkter (Net rental income). Under det första halvåret 2026 uppgick dessa till 100 000 DKK, jämfört med 105 000 DKK under motsvarande period 2025. Detta motsvarar en organisk minskning om cirka 4,8 %. Bolagets nuvarande försäljningsbas är extremt liten, vilket gör den känslig för enskilda vakanser. Om det villkorade förvärvet i Tilst (Aarhus) går igenom, kommer detta att förändra bolagets omsättningsstruktur radikalt och tillföra betydande hyresintäkter.

EBIT (rörelseresultatet) för det första halvåret 2026 landade på negativt -927 000 DKK. Då bolagets omsättning (hyresintäkter) endast uppgår till 100 000 DKK medan de administrativa kostnaderna uppgick till 1 027 000 DKK, är rörelsemarginalen (EBIT-marginalen) kraftigt negativ på -927 %. Detta beror på att bolaget har en fast kostnadsmassa för att driva det noterade investmentbolaget som inte matchas av den nuvarande mindre fastighetsportföljens intäkter. Det slutgiltiga nettoresultatet räddades dock av positiva finansiella poster på 1 946 000 DKK från värdeuppgångar och transaktioner i värdepappersportföljen.

Finansiell Ställning - Balansräkning, Kassaflöde & Investeringar

Strategic Partners uppvisar en mycket stark balansräkning med en soliditet (equity ratio) på 97 % per den 30 juni 2026. De största tillgångarna består av värdepapper och partnerskap (16,5 miljoner DKK) samt förvaltningsfastigheter (3,6 miljoner DKK). Den kritiska punkten är den extremt låga kassan på 71 000 DKK, vilket innebär att bolaget saknar likviditet för löpande drift och investeringar utan att sälja värdepapper eller genomföra den planerade nyemissionen.

Det löpande kassaflödet uppgick till -1 339 000 DKK under första halvåret 2026, vilket är mycket lågt och djupt negativt i förhållande till omsättningen. Förändring av rörelsekapital påverkade kassaflödet negativt, främst på grund av en minskning av leverantörsskulder och upplupna kostnader.

Bolagets investeringsstrategi fokuserar på opportunistiska investeringar. Under perioden investerades 3,0 miljoner DKK i Gyldendal A/S, och bolaget planerar en betydande ökning av sina fastighetsinvesteringar genom förvärvet av tre butiksfastigheter i Tilst för 16,2 miljoner DKK. Denna investering ska finansieras genom skuldövertagande och en kontantdel via nyemission.

Försäljningsprognos: Förvärvsdriven transformation från en minimal bas

Som investerare måste vi inse att Strategic Partners idag i princip saknar en meningsfull operativ försäljning. Med en hyresintäkt på endast 100 000 DKK under första halvåret 2026 är basen så låg att procentuella tillväxttal kan bli missvisande. Min prognos bygger på antagandet att den extra bolagsstämman godkänner den riktade nyemissionen, vilket möjliggör förvärvet av de tre butiksfastigheterna i Tilst samt att renoveringen på Østerbrogade resulterar i nya hyresavtal.

Tilst-förvärvet på 16,2 miljoner DKK med en kommunicerad direktavkastning (yield) på 7,25 % förväntas addera cirka 1,17 miljoner DKK i årliga hyresintäkter. Tillsammans med ökade intäkter från Østerbrogade räknar jag med att omsättningen tar ett massivt kliv under 2027 för att landa runt 1,4 miljoner DKK på årsbasis. Efter detta inledande strukturella hopp drivs tillväxten i de befintliga fastigheterna enbart av årliga hyresindexeringar (inflation), vilket uppskattas till cirka 2-3 % per år. Bolagets affärsmodell bygger dock på opportunistiska förvärv, men för att vara konservativ modellerar jag endast organisk hyrestillväxt efter 2027 tills ny finansiering bevisats. Evig tillväxt (terminal value) sätts till 2 %, i linje med långsiktiga inflationsmål.

Marginalprognos: Kritisk massa krävs för att täcka de centrala kostnaderna

Idag är rörelsemarginalen (EBIT) djupt negativ (-927 %) eftersom bolaget har centrala administrativa kostnader för att driva det noterade investmentbolaget (cirka 2 miljoner DKK i årstakt) som inte på långa vägar täcks av de minimala hyresintäkterna. Driftskostnaderna för själva fastigheterna är låga, men bolagets "overhead" sänker lönsamheten.

När Tilst-fastigheterna integreras kommer bruttomarginalen att vara stark, men EBIT-marginalen kommer initialt att förbli negativ eftersom totala intäkter (~1,4 miljoner DKK) fortfarande understiger de fasta administrativa kostnaderna. Under de kommande fem åren förväntar jag mig en gradvis förbättring av EBIT-marginalen. I takt med att hyresintäkterna växer (och förutsatt att ledningen håller administrationskostnaderna strikt oförändrade eller lyckas göra ytterligare förvärv som späder ut overhead-kostnaderna), kommer bolaget att närma sig nollstrecket framåt 2030. I evighetsperspektivet (terminal value) antar jag att bolaget når en tillräcklig kritisk massa för att generera en positiv, om än blygsam, stabil EBIT-marginal på 10 % på den operativa verksamheten.

DCF Värdering

Prognos avskrivningar, investeringar (CAPEX) och förändringar i rörelsekapital

För att bygga en realistisk kassaflödesmodell för ett fastighets- och investmentbolag av denna karaktär måste vi normalisera antagandena, särskilt då historiken är förvrängd av bolagets nuvarande mikrostorlek.

• Avskrivningar (D&A): För närvarande redovisar bolaget inga avskrivningar. I takt med att fastighetsportföljen växer genom förvärvet i Tilst kommer avskrivningar på byggnader att uppstå, men ofta hanteras fastigheter till verkligt värde i balansräkningen. Jag modellerar konservativt att avskrivningarna kommer att ligga på en låg nivå, cirka 1 % av omsättningen under prognosperioden och i evighetsfasen (terminal value).
• Investeringar (CAPEX): Underhåll av fastigheter kräver löpande investeringar. Historiskt är CAPEX 0 %, men för att upprätthålla hyresintäkterna på sikt måste underhåll göras. Jag prognostiserar att underhålls-CAPEX successivt ökar för att i terminalfasen matcha avskrivningarna (1 % av omsättningen). Detta innebär att nettoinvesteringarna på sikt är noll (D&A tar ut CAPEX).
• Förändring i rörelsekapital (NWC): Den historiska siffran på -412 % av omsättningen är en extrem anomali driven av en mycket låg hyresintäkt. Fastighetsbolag har generellt sett ett mycket litet rörelsekapitalbehov eftersom hyror ofta betalas i förskott och leverantörsskulderna är begränsade. Jag estimerar att NWC-förändringarna framöver kommer att ligga nära 0 DKK årligen, vilket innebär en neutral effekt på kassaflödet.

Riktkurs: 462 DKK

Känslighetsanalys

För att visa hur känsligt värdet är för våra antaganden, presenteras värdet per aktie vid olika WACC och evig tillväxt:

WACC / Evig tillväxt	1.0 %	2.0 %	3.0 %
10.0 %	468 DKK	471 DKK	474 DKK
12.0 %	461 DKK	462 DKK	463 DKK
14.0 %	457 DKK	458 DKK	459 DKK

Notera hur tätt intervallet är (ca 450–475 DKK). Detta beror på att över 100 % av bolagets motiverade värde utgörs av tillgångarna i balansräkningen (nettokassan/värdepappren), medan den tänkta rörelsen bidrar obetydligt i modellen. Ett rimligt värderingsintervall landar därmed mellan 450 - 475 DKK. Investerare bör vara medvetna om att caset snarare är en "sum-of-the-parts"-investering eller substansvärdering än ett kassaflödescase i dagsläget.

Tabell för prognos av kassaflöden

Siffror i tusentals DKK (kDKK).

Kassaflödespost	2027 (År 1)	2028 (År 2)	2029 (År 3)	2030 (År 4)	2031 (År 5)	Terminal (Evighet)
Försäljning	1 400	1 470	1 544	1 590	1 622	1 654
EBIT	-560	-294	-154	0	81	165
EBIT-marginal	-40%	-20%	-10%	0%	5%	10%
Skatt (22%)	0	0	0	0	0	-36
NOPAT	-560	-294	-154	0	81	129
Plus: Avskrivningar	14	15	15	16	16	17
Minus: CAPEX	-14	-15	-15	-16	-16	-17
Minus: Förändring NWC	0	0	0	0	0	0
Fritt kassaflöde (FCFF)	-560	-294	-154	0	81	129
Nuvärde av FCFF	-500	-234	-110	0	46	TV: 1 290

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka investerat kapital. Inget material ska ses som personliga investeringsrekommendationer eller investeringsrådgivning.