Analys av Fastighets AB Trianon

Årtal och kvartal: 2025, Q4 (Bokslutskommuniké)

Företagsbeskrivning

Fastighets AB Trianon är ett entreprenörsdrivet fastighetsbolag med bas i Malmö. Bolagets affärsmodell fokuserar på att äga, förvalta och utveckla fastigheter i Malmöregionen, med en tydlig tyngdpunkt mot bostäder (76 % av fastighetsvärdet) kompletterat med samhällsfastigheter och kommersiella lokaler (24 %). Trianon utmärker sig genom ett starkt fokus på social hållbarhet och värdeskapande stadsutveckling, ofta i samarbete med lokala myndigheter och genom aktiv förvaltning som bruksvärderingar och energieffektiviseringar.

Starkt operativt momentum och strategisk renodling

Trianon levererar en mycket stark bokslutskommuniké för 2025 som visar att bolaget framgångsrikt navigerat genom de senaste årens ränteutmaningar. Förvaltningsresultatet per aktie ökade med hela 27 % för helåret, vilket vida överstiger bolagets mål på 12 %. Den strategiska "miljardaffären" tidigt under året, där aktier återköptes till rabatt mot substansvärde, har burit frukt genom att stärka substansvärdet per aktie.

Bolaget har under året förenklat sin kapitalstruktur genom att lösa in hybridobligationer och omstämpla A-aktier till B-aktier, vilket ökar transparensen och attraktiviteten för investerare. Med en återinförd utdelning (0,25 kr/aktie) och nyligen genomförda förvärv av bostadsfastigheter som tillträddes i januari 2026, ser tillväxtutsikterna för 2026 mycket goda ut. Den planerade VD-successionen under 2026 framstår som ordnad och stabil. Givet den starka operativa utvecklingen och en stabiliserad balansräkning framstår bolaget som ett attraktivt alternativ i fastighetssektorn.

Riktkurs: 21,60 kr Värderingsintervall: 17 kr – 27 kr AI Betyg: 🟢

Långsiktiga Mål & Framtidsutsikter

Trianons finansiella mål för perioden 2025–2030 inkluderar en årlig ökning av förvaltningsresultatet per aktie med över 12 % (utfall 2025: 27 %) samt en avkastning på eget kapital överstigande 10 %. Givet att avkastningen på eget kapital för 2025 landade på 6 % men med en tydligt uppåtgående trend, bedöms sannolikheten att bolaget når sina mål som hög. VD Olof Andersson betonar att bolaget återigen är på en tydlig tillväxtbana.

För 2026 har bolaget redan säkrat hyreshöjningar på 3,2 % och nya kommersiella kontrakt om 12 Mkr. Det strategiska förvärvet av 340 lägenheter i januari 2026 ger en omedelbar positiv effekt på kassaflödet. VD-skiftet där Petra Krüger tillträder i augusti 2026 ses som en naturlig utveckling för att fortsätta bolagets expansion. Marknadsläget i Malmö är gynnsamt med befolkningstillväxt och bostadsbrist, vilket ger en underliggande stabilitet i bostadssegmentet och låg risk för vakanser.

Hyrestillväxt genom strategiska förvärv och stabiliserade marginaler

Hyresintäkterna för helåret 2025 uppgick till 787,3 Mkr, en ökning med 2 %, men i jämförbart bestånd var tillväxten hela 6 %. Denna organiska tillväxt drivs främst av hyresförhandlingar samt bruksvärderingar där Trianon aktivt renoverar och standardhöjer lägenheter. För 2026 är en hyreshöjning på 3,2 % redan säkrad, vilket sätter en tydlig basnivå. En betydande katalysator för tillväxten 2026 är förvärvet av 340 lägenheter som tillträddes i januari, vilket omedelbart lyfter hyresintäkterna jämfört med 2025.

Driftsöverskottet uppgick till 529,8 Mkr för helåret med en överskottsgrad på 67,3 %. Den marginella nedgången från föregående år (68,6 %) beror främst på säsongsvariationer i energikostnader och fastighetsförsäljningar. Prognosen är dock att marginalen kommer att expandera under de kommande fem åren. Energipriserna har stabiliserats och Trianons investeringar i energieffektivisering kommer ge bestående kostnadsreduktioner. Vidare innebär en växande portfölj att fasta kostnader för central administration kan fördelas på en större intäktsbas, vilket skapar skalfördelar. Vi prognostiserar en successiv förbättring av marginalen upp mot 70 % på driftnettonivå.

Finansiell stabilitet och värdeskapande investeringar

Trianon uppvisar en solid balansräkning med en belåningsgrad på 53,9 %, vilket är under bolagets målgräns på 55 %. Kapitalstrukturen har förenklats betydligt efter inlösen av hybridobligationer, och 93 % av finansieringen utgörs nu av banklån vilket ger stabilitet jämfört med den mer volatila obligationsmarknaden. Räntetäckningsgraden har förbättrats till 1,89 ggr, tack vare lägre snittränta (3,41 %) och ökat driftnetto.

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 179,9 Mkr. Bolaget fortsätter att investera tungt i sitt bestånd (Capex på 211,1 Mkr under 2025), främst genom standardhöjande åtgärder som driver hyrestillväxt. Investeringsstrategin fokuserar på fastigheter med "värdeskapande potential" i Malmö, Svedala och Burlöv. Trianon har även en betydande projektportfölj både i egen regi och via Joint Ventures. Framgent förväntas investeringstakten ligga kvar på en nivå som krävs för att motivera fortsatta hyreshöjningar, samtidigt som nyproduktion utvärderas löpande när byggkostnaderna stabiliseras.

Hyrestillväxt genom strategiska förvärv och indexering

Fastighets AB Trianons intäktsmodell bygger på en stabil bas av hyresintäkter från bostäder (76 %) och samhällsfastigheter/kommersiellt (24 %). För att prognostisera den framtida försäljningen (hyresintäkterna) måste vi väga samman den underliggande organiska tillväxten med effekterna av nyligen genomförda transaktioner.

Efterfrågan på hyresbostäder i Malmöregionen bedöms förbli mycket stark under den kommande femårsperioden. Med en befolkningstillväxt och en strukturell bostadsbrist finns det en låg risk för vakanser i bostadsbeståndet, vilket bekräftas av bolagets historiskt låga vakansgrader. Den främsta drivkraften för intäktsökningar i det befintliga beståndet är de årliga hyresförhandlingarna. För 2026 är en höjning på 3,2 % redan säkrad, vilket sätter en tydlig basnivå. Utöver detta tillkommer effekter av bruksvärderingar där Trianon aktivt renoverar och standardhöjer lägenheter för att motivera högre hyror, något som historiskt adderat cirka 5–10 Mkr årligen.

En betydande katalysator för tillväxten 2026 är förvärvet av 340 lägenheter som tillträddes i januari. Detta kommer omedelbart att lyfta hyresintäkterna jämfört med 2025. Vidare ser vi att bolaget efter en period av konsolidering och balansräkningsfokus återigen är redo för expansion, stöttat av en lägre belåningsgrad och stabiliserade räntor. Prognosen antar därför att Trianon återgår till en mer aggressiv förvärvsstrategi från 2027 och framåt, kombinerat med selektiv nyproduktion i takt med att byggkalkylerna blir mer attraktiva.

Det "normaliserade" läget (Terminal Value) baseras på antagandet att Trianon fortsätter vara en dominerande aktör i Malmö med en intäktstillväxt som överstiger inflationen, tack vare en mix av indexering och fastighetsutveckling.

Stabiliserad överskottsgrad och skalfördelar

EBIT-marginalen (vilket i fastighetsbolag närmast motsvaras av överskottsgraden justerat för central administration, men här fokuserar vi på det operativa resultatet före finansiella poster och värdeförändringar) bedöms stärkas successivt. Under 2025 låg överskottsgraden på 67,3 %, en marginell nedgång påverkad av säsongseffekter och försäljningar.

Min prognos är att marginalen kommer att expandera under de kommande fem åren av flera skäl. För det första har energipriserna stabiliserats, och Trianons investeringar i energieffektivisering (t.ex. solceller och värmepumpar) kommer ge en bestående kostnadsreduktion. För det andra innebär en växande portfölj – genom förvärvet 2026 och framtida expansion – att de fasta kostnaderna för central administration kan fördelas på en större intäktsbas (skalfördelar).

Det finns dock en motverkande kraft i form av löpande underhållskostnader. Trianon har en strategi att renovera för att höja standarden, vilket belastar kassaflödet kortsiktigt men höjer driftnettot på sikt. Givet den höga andelen bostäder är marginalerna generellt sett mer stabila men något lägre än för renodlade kommersiella bolag. Vi prognostiserar en successiv förbättring av marginalen upp mot 70 % på driftnettonivå, vilket efter administrationskostnader ger en stabil och hög EBIT-marginal.

DCF Värdering

Baserat på kassaflödesprognosen och följande antaganden har en kassaflödesvärdering (DCF) genomförts.

• WACC: 6,0 % (Baserat på riskfri ränta 2,5 %, marknadsriskpremie 5,5 %, beta 1,2 samt en målstruktur med 60 % belåning). En viss justering uppåt har gjorts för att kompensera för finansiell risk.
• Evig tillväxt (Terminal Growth): 2,0 % (i linje med Riksbankens inflationsmål).
• Nettoskuld: 6 766 Mkr.
• Antal aktier: 184,4 miljoner.

Sammanställning av värderingen: Summan av diskonterade kassaflöden (2026–2030) beräknas till ca 1 850 Mkr och nuvärdet av Terminal Value till ca 8 900 Mkr. Detta ger ett totalt Enterprise Value (EV) på 10 750 Mkr. Efter avdrag för nettoskulden erhålls ett aktieägarvärde på 3 984 Mkr.

Riktkurs per aktie: 21,60 kr.

Prognos avskrivningar, investeringar (CAPEX) och förändringar i rörelsekapital

För att bedöma Trianons framtida fria kassaflöde måste vi titta på vad som krävs för att upprätthålla och växa verksamheten.

Avskrivningar

I fastighetsbolag som redovisar enligt IFRS (vilket Trianon gör) skrivs inte förvaltningsfastigheter av. Istället redovisas de till verkligt värde över resultaträkningen. De enda avskrivningar som sker är på inventarier och nyttjanderätter, vilket är försumbara belopp i sammanhanget (<0,1 % av omsättningen).

• Prognos: Jag sätter avskrivningar till 0 Mkr under hela prognosperioden och i terminal value. Detta är standardpraxis vid kassaflödesvärdering av fastighetsbolag där vi fokuserar på driftnetto och investeringar snarare än bokföringsmässiga avskrivningar.

Investeringar (CAPEX)

Trianon har en historik av värdeskapande genom ombyggnationer och standardhöjningar. Under 2025 var CAPEX relativt högt (26,8 % av hyresintäkterna), drivet av specifika projekt.

• Prognos: För 2026 räknar jag med fortsatt höga nivåer (25 %) på grund av behovet att integrera och förädla det nyförvärvade beståndet samt pågående energiprojekt. Därefter antar jag att investeringstakten normaliseras något ner mot 15 % av omsättningen år 2030. I terminal value (evighetsfasen) sätter jag CAPEX lika med en underhållsnivå som krävs för att behålla fastigheternas värde och matcha inflationen, estimerat till ca 12 % av omsättningen.
• Motivering: En hög investeringstakt krävs initialt för att motivera de hyreshöjningar vi prognostiserat. När portföljen är "färdigrenoverad" minskar behovet av tunga investeringar.

Förändringar i rörelsekapital (NWC)

Fastighetsbolag har generellt låg bindning av rörelsekapital eftersom hyror betalas i förskott. År 2025 såg vi en positiv förändring (kassaflödespositivt) på ca 4 % av omsättningen, men detta är ofta volatilt.

• Prognos: Jag antar en mer konservativ, normaliserad nivå där förändringen i NWC är 0 % över tid. Kortsiktiga fluktuationer tar ofta ut varandra över en femårsperiod. Att bygga in stora positiva kassaflöden från NWC är riskabelt och kan överskatta värdet.

Känslighetsanalys

Värderingen är mycket känslig för antaganden om ränta (WACC) och långsiktig tillväxt. Nedan ser du hur aktievärdet (kr) förändras vid olika scenarion:

WACC / Tillväxt	1,5 %	2,0 % (Bas)	2,5 %
5,5 %	28 kr	34 kr	43 kr
6,0 % (Bas)	17 kr	21,60 kr	27 kr
6,5 %	9 kr	13 kr	17 kr

Värderingsintervall: Givet osäkerheten i räntemarknaden och Trianons renodling mot bostäder sätter jag ett rimligt värderingsintervall på 17 kr – 27 kr.

Tabell för prognos av kassaflöden

(Alla belopp i Mkr)

Post	2026P	2027P	2028P	2029P	2030P	Terminal
Omsättning	850	901	946	993	1 043	1 064
Tillväxt	8,0%	6,0%	5,0%	5,0%	5,0%	2,0%
EBIT (Justerat)	501	540	577	610	647	660
EBIT-marginal	59,0%	60,0%	61,0%	61,5%	62,0%	62,0%
Skatt (betald)	-50	-54	-58	-61	-65	-66
NOPAT	451	486	519	549	582	594
Återläggn. Avskr.	0	0	0	0	0	0
CAPEX	-213	-180	-160	-159	-156	-128
% av omsättning	-25%	-20%	-17%	-16%	-15%	-12%
Δ Rörelsekapital	0	0	0	0	0	0
Fritt Kassaflöde (FCF)	238	306	359	390	426	466
Diskonteringsfaktor	0,94	0,89	0,84	0,79	0,75	-
Nuvärde FCF	224	272	301	309	318	-

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka investerat kapital. Inget material ska ses som personliga investeringsrekommendationer eller investeringsrådgivning.